Monat: November 2019

In den USA behandelt das Finanzamt Investoren weitaus vernünftiger als in vielen anderen Ländern – vor allem vernünftiger als in Europa.

Stellen Sie sich folgendes Szenario vor: Sie kaufen eine Immobilie, renovieren ein wenig und  verkaufen diese nur wenig später mit Profit. Diese Summe investieren Sie erneut in ein weiteres Objekt, wiederholen den Vorgang und zahlen erneut keine Steuern.  Es gibt kein Limit wie oft Sie dies wiederholen können. Und tatsächlich:  Sie zahlen niemals irgendwelche Steuern. Phantastisch –  oder?

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Und alles völlig legal fragen Sie sich? Absolut! Ein Traumzustand für europäische Investoren. Während in Europa jeder Gewinn versteuert werden muss, gibt es in den USA eine legale Möglichkeit dies zu verhindern. Sie nennt sich: 1031 Exchange

Ganz grob – so geht’s:

Wenn Sie Ihr erstes Objekt mit Gewinn verkaufen, bleibt der Gewinn in einer Treuhandgesellschaft. Sie dürfen diesen Gewinn nicht anderweitig nutzen. Nun haben sie eine gewisse Zeit um ein weiteres Objekt zu erwerben. Ein kleiner Haken: dieses Objekt muss mindestens den gleichen oder einen höheren Kaufpreis aufweisen als die Summe des vorangegangenen Objektes und alles muss in einem fest geregelten Zeitraum über die Bühne gehen.

Kann jeder das machen?

Die Antwort lautet ja: unabhängig von Ihrem Immigrations-Status kann jede Person und jede Firma diesen Steuervorteil nutzen. Hier die Einschränkung: machen Sie als Europäer einen Gewinn in den USA (egal mit welchem Investment) so unterliegen Sie mit ihrem weltweiten Einkünften der Besteuerung in Ihrem Heimatland.

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Schade…. oder?

Überhaupt nicht: Bedenken Sie: Offiziell machen Sie noch keinen Gewinn. Es ist steuerlich aufgeschoben und muss daher nicht in Ihrer Gewinn- und Verlustrechnung erwähnt werden.   

Sie können Objekte aber auch im Namen einer Firma kaufen um ganz sicher zu gehen. Kompliziert – aufwendig – teuer: Absolut nicht. Eine Firma in den USA zu gründen und zu leiten ist wesentlich einfacher als sie dies aus Europa kennen. Keine ständigen Anrufe, Schreiben oder sonstige Belästigungen von den Ämtern. Die jährliche Steuererklärung ist ein Witz. Einnahmen minus Ausgaben ergeben entweder einen Gewinn oder einen Verlust. Jährliche Gesamtkosten der Firma: Ca. $500 die natürlich auch noch steuerlich absetzbar sind. Auf Wunsch leite ich diese Firma gerne für Sie. Mehr zu diesem Thema finden Sie in meinem Blog über Firmen in den USA. Selbstverständlich sind ein paar weitere Kleinigkeiten zu beachten die den Rahmen dieses Blocks bei weitem sprengen. Dennoch möchte ich auf die grundsätzlichen Fragen hier bereits eingehen, damit sie entscheiden können, ob eine derartige Investition für sie in Betracht kommt.

Selbstverständlich sind ein paar weitere Kleinigkeiten zu beachten die den Rahmen dieses Blocks bei weitem sprengen. Dennoch möchte ich auf die grundsätzlichen Fragen hier bereits eingehen, damit sie entscheiden können, ob eine derartige Investition für sie in Betracht kommt.

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Der Begriff 1031 Exchange ist unter Abschnitt 1031 des IRS-Codes definiert. (1) Vereinfacht ausgedrückt, ermöglicht diese Strategie es einem Anleger, die Zahlung von Kapitalertragssteuern auf eine Anlageimmobilie beim Verkauf zu „verschieben“, solange eine andere „gleichartige Immobilie“ mit dem Gewinn aus dem Verkauf der ersten Immobilie erworben wird.  Damit ermöglicht es einem Immobilieninvestor, den Fokus seiner Investition zu verlagern, ohne die Steuerpflicht einzugehen.

Normalerweise sind Sie beim Verkauf einer Anlageimmobilie zur Zahlung der Kapitalertragsteuer verpflichtet – wenn Sie Gewinne erzielt haben. Jetzt kannst du mit dieser mächtigen Strategie einen Treffer erzielen.

Es gibt 7 primäre 1031 Regeln zu beachten. Diese sind: (1) gleichartiges Objekt (2) nur als Anlage- oder Geschäftszweck nutzbar (3) finanziell teuer oder zumindest gleich teuer , (4) es darf keinen „Boot“ erhalten, (5) es muss sich um den selben Steuerzahler handeln , (6) 45-Tage-Identifikationsfenster, (6) 180-Tage-Kauffenster.

1) Was sind “gleichartige Objekte”?

Es besagt, dass die Ursprungs- und Ersatzeigenschaft „von gleicher Art oder Beschaffenheit“ sein muss. Ganz einfach: Man kann keine landwirtschaftlichen Geräte gegen ein Mehrfamilienhaus eintauschen, weil sie nicht das gleiche Gut sind. In Bezug auf Immobilien können Sie fast jede Art von Eigentum austauschen, solange es sich nicht um persönliches Eigentum handelt.

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2) Nur als Anlage- oder Geschäftszweck nutzbar

Mit anderen Worten, Sie können Ihr selbstgenutztes Objekt nicht gegen ein anderes selbstgenutzes Objekt tauschen

3) Finanziell teuer oder zumindest gleich teuer

Das US Finanzamt ( IRS ) verlangt den Nettomarktwert und das Eigenkapital der erworbenen Immobilie mussen gleich oder größer als die verkaufte Immobilie sein. Andernfalls können Sie nicht 100% der Steuer zurückstellen.

4) Sie dürfen kein “Boot” erhalten

Mit anderen Worten, Sie können einen Teiltausch 1031 durchführen, bei dem die neue Immobilie von geringerem Wert ist, und diese Transaktion damit nicht 100% steuerfrei sein wird. Die Differenz heißt „Boot. Das ist der Betrag, auf den Sie Kapitalertragssteuern zahlen müssen. Aber es ist völlig legal und wird oft verwendet, wenn ein Verkäufer etwas Geld verdienen will, aber bereits ist zumindest einige Steuern zu zahlen.

5) Es muss sich um den selben Steuerzahler handeln

Die Steuererklärung und der Name, der auf dem Titel der zu verkaufenden Immobilie erscheint, müssen mit der Steuererklärung und dem Titelinhaber übereinstimmen, der die neue Immobilie kauft. Es gibt einige Ausnahmen von dieser Regel, aber es würde zu tief gehen, um sie in dieser Veröffentlichung zu erklären.

6) 45-Tage-Identifikationsfenster

Der Verkäufer hat 45 Kalendertage Zeit, um nach Verkauf und notarieller Beurkundung der ersten Immobilie um bis zu drei potenzielle Immobilien ähnlicher Art zu identifizieren. Dies kann sehr schwierig sein, da die Geschäfte aus Cash-Perspektive noch sinnvoll sein müssen.

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7) 180-Tage-Kauffenster

Es ist zwingend nötig dass das Ersatzobjekt bzw. der Tausch spätestens 180 Tage nach dem Verkauf der getauschten Liegenschaft ODER dem Fälligkeitsdatum der Einkommensteuererklärung (mit Verlängerungen) für das Steuerjahr, in dem die abgetretene Liegenschaft verkauft wurde bzw. abgeschlossen wurde ,je nachdem, welcher Zeitpunkt früher ist

Zu den gängigsten gleichartigen Tauscharten gehören der gleichzeitige, verzögerte, umgekehrte und der Bau- oder Verbesserungsaustausch.

1) Ein gleichzeitiger Tausch

Ein gleichzeitiger Tausch erfolgt, wenn die Ersatzeigenschaft und die aufgegebene Liegenschaft am selben Tag gekauft und verkauft werden. Wie der Name schon sagt, erfolgen diese Abschlüße gleichzeitig. Hier muss der Austausch gleichzeitig erfolgen, denn jede Verzögerung führt höchstwahrscheinlich zur Zahlung der Kapitalertragssteuer. Ja, diese Geschaefte kommen vor, sind aber in der Tat eher selten. Öfter sehen wir sogenannte

2) Delayed 1031 exchange / Verzögerter 1031 Austausch

Sie tritt auf, wenn Sie das ursprüngliche Eigentum verkaufen (aufgeben), bevor Sie ein Ersatzobjekt erwerben. Sobald ein Käufer gesichert ist, müssen Sie (der Verkäufer) einen externen Börsenmakler beauftragen, um den Verkauf der abgetretenen Immobilie einzuleiten und den Verkaufserlös bis zu 180 Tage lang in einem bindenden Trust zu halten, während Sie nach einer gleichartigen Immobilie suchen.

Dazu benötigen Sie einen Makler, der das Geld hält, nachdem Sie Ihre Immobilie „verkauft“ haben und damit die Ersatzimmobilie für Sie „kauft“. Dieser Dreiertausch wird wie ein Tausch behandelt.“

Die Regeln verlangen jedoch, dass sowohl der Kaufpreis als auch der neue Darlehensbetrag auf dem Ersatzobjekt gleich oder höher sein müssen.

Zum Beispiel: Wenn Sie eine 500.000 $ Immobilie verkaufen, auf der Sie ein Darlehen in Höhe von $ 350.000 hatten, dann müssen Sie mindestens ein Ersatzobjekt zum Preis von $ 500.000 $ mit ebenfalls min. $350.000 Darlehen / Hebelwirkung kaufen.

Hierfür haben Sie maximal 45 Tage Zeit, um die Ersatzimmobilie zu identifizieren und 180 Tage, um den Verkauf dieser Immobilie abzuschließen. Neben den zahlreichen Steuervorteilen ist dieser verlängerte Zeitraum einer der Gründe, warum der verzögerte Austausch so beliebt ist.

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3) Es gibt auch den „Reverse Exchange“.

Einfach gesagt, Sie kaufen zuerst und bezahlen später. Es ist schwierig, weil es nur bei Bargeschäften funktioniert. Nicht viele Banken bieten Kredite für Reverse Exchange an. UND: Wenn die aufgegebene Immobilie während der festgelegten 180-Tage-Frist, in der die erworbene Immobilie geparkt wird, nicht notariell beurkundet wird, verfällt der Austausch. Deshalb kommt es in unserer Gegend nicht allzu oft vor.

4) Ab und zu sehen wir jedoch die „Construction / Improvement 1031 Exchange“.

Hier kann der Steuerzahler die Steuerabgrenzung nutzen, um das Ersatzobjekt zu renovieren, während es für den Rest der 180-Tage-Periode in die Hände eines qualifizierten Vermittlers gelegt wird.

Zusätzlich gibt es 3 Bedingungen die der Steuerzahler erfüllen muss, um den gesamten Gewinn aufzuschieben und ihn stattdessen im Rahmen der Bau- oder Renovierungsmöglichkeit zu verwenden.

1. 1. Das gesamte Kapital muss bis zum 180. Tag für abgeschlossene Verbesserungen oder als Anzahlung ausgegeben werden.
2. 2. Der Steuerzahler muss „im Wesentlichen das gleiche Eigentum“ erhalten, welches er bis zum 45. Tag identifiziert hat.
3. 3. Das Ersatzobjekt muss gleich oder teurer sein, wenn es an den Steuerzahler zurückgegeben wird. Die Renovierungen müssen abgeschlossen sein, bevor der Steuerzahler den Titel vom Vermittler zurücknehmen kann.

1031 Regeln: Meine Zusammenfassung

Es klingt einfach, aber man sollte so etwas keinesfalls alleine machen. Solche Transaktionen sind heikel und Sie sollten sicher sein, dass sie einer weiteren Prüfung durch das IRS standhalten. Deshalb bitten wir Sie, Fachleute zu engagieren, die mit diesen Verfahren vertraut sind. Es gibt viele Regeln und Qualifikationsanforderungen, die Sie erfüllen müssen, um einen erfolgreichen Austausch durchzuführen. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der größte Vorteil dieser Strategie darin besteht, dass Sie beim Verkauf einer Anlageimmobilie keine Kapitalertragsteuern zahlen müssen.

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Als Immobilienprofi seit über 35 Jahren kann ich Ihnen beim Verkauf einer bestehenden Immobilie und dem Kauf eines passenden Ersatzes helfen. Ich werde mit lizenzierten Profis für den 1031 Austausch zusammenarbeiten, damit Sie sicher sein können, dass alles klappt. Aber um davon zu profitieren, müssen Sie den ersten Schritt machen und Ihre erste Immobilie kaufen. Werfen Sie dazu einen Blick auf meine Website. Gehen Sie auf den Link „Hauskäufer“ und wählen Sie eine der beiden Optionen. Ich gebe Ihnen freien Zugang zu unserem lokalen MLS und damit können Sie sofort wie ein Profi nach Objekten suchen. Alles völlig unverbindlich und natürlich kostenlos.

Wenn sie daher an einer Investition interessiert sind die keine Steuerzahlungen zur Folge haben, so wenden Sie sich gerne jederzeit zu weiteren Informationen an mich

Es gibt jede Menge viele Statistiken, die uns zeigen, ob ein Ferienhaus / Wohnung noch eine gute Investition ist. Lassen Sie uns dafür Blick auf die Touristensteuer werfen, die Lee County in den letzten 12 Monaten erhalten hat: Mehr Info und Statistiken finden Sie hier: https://www.leeclerk.org/records/statistics

Das ist ein Blick Stand Ende September und damit kurz vor dem Wiederauftakt der Saison: Im September hatten wir die höchsten seit 2012 gezahlten Toursistenstuern. Das sieht vielversprechend aus.  Auch in den Monaten zuvor hatten wir höhere Einnahmen als in den Vorjahren. Allerdings stiegen die Zahlen nur leicht auf etwas mehr als 42 Millionen, weil es ein anderes Problem gibt: Nicht jeder Eigentümer ist ehrlich und meldet seine Mieteinnahmen. Daher sind die Zahlen nicht‘ 100% korrekt. Aber schauen Sie dennoch mal auf diese Zahlen: Übersetzt mit www.DeepL.com/Translator

Aber wie üblich, kommt hier ein ABER: Es lautet: „es kommt darauf an“.

In diesem Fall hängt es davon ab, welche Art von Haus Sie zur Miete anbieten. Wie immer regulieren „Nachfrage“ und „Angebot“ den Markt. Und was ich IMMER zu allen meinen Käufern gesagt habe, wurde wieder bestätigt: Je größer das Haus, desto öfter können Sie es vermieten. In diesem speziellen Fall ist „Größe“ wichtig………. Aber die Größe ist etwa die Anzahl der Schlafzimmer. ( Was dachten Sie denn….:-) ? Hierzu ein paar Zahlen:

Anfang November gab es folgende Angebote:

• 744 Mietwohnungen mit 3 Schlafzimmern
• Davon hatten 408 einen eigenen Pool
• 351 davon wurden als Ferienhaus angeboten ( der Rest als Ganzjahresvermietung )
• Es gab lediglich 254 Objekte mit 4 oder mehr Schlafzimmern
• Von diesen hatten nur 149 einen eigenen Pool – und
• nur 125 davon wurden zur Ferienvermietung angeboten

Das bedeutet, dass es etwa 65% weniger Häuser mit 4 Schlafzimmern oder mehr zu vermieten gibt.  Das sagt bereits : Angebot und Nachfrage funktioniert auch in diesem Fall. Einschränkung: Bei weitem nicht alle Ferienhäuser sind im lokalen MLS aufgeführt. Aber ich habe die gleiche Prüfung auf den üblichen Ferienhaus Webseiten durchgeführt, auf denen Kunden nach Ferienhäusern suchen. Die Zahlen sind nahezu identisch.  Übersetzt mit www.DeepL.com/Translator

Aber es gibt noch andere Faktoren, die entscheiden, ob Sie mehr Buchungen erhalten. Hier mein Fazit über die Vermietung von Ferienwohnungen der letzten 15 Jahre:

• 3 Schlafzimmer Häuser erhalten weniger Buchungen als Häuser mit 4 oder mehr Schlafzimmern.
• 3 Schlafzimmer Objekte am Wasser gelegen erhalten mehr Buchungen als die selben Objekte die nicht am Wasser liegen. Die Art des Wassers spielt erst einmal eine untergeordnete Rolle.
• Häuser mit einer großen und interssanten Poolarea erhalten mehr Buchungen als Häuser mit kleinen und langweiligen Poolareas.
• Hausbesitzer, die es Kindern und größeren Gruppen ermöglichen, zu mieten, erhalten mehr Buchungen.
• Hausbesitzer, die Haustiere erlauben, erhalten VIEL mehr Buchungen als Besitzer, die Haustiere verweigern.
• Und die meisten Buchungen bekommen Häuser mit einem großen Poolbereich, mindestens 4 Schlafzimmern, die am Wasser liegen und die auch an größere Gruppen und Gäste mit Haustierer vermieten. Punkt!

Höre ich ein Einwände? Etwas wie: Haustiere machen mehr Schmutz und erfodern eine höhere Reinigungsgebühr verlangen und je mehr Menschen ein Objekt bewohnen, desto mehr Schaden entsteht? Alles falsch. Ich vermiete seit 2004 Wohnungen und bis jetzt hatte ich nur Schäden bei der Vermietung an Kinder, aber NIE bei der Vermietung an Mieter, die mit Haustieren reisen. Das Gegenteil ist der Fall: Reisende mit Haustieren kümmern sich sehr um die Häuser. Wir hatten Gäste, bei denen wir nichts zu reinigen finden konnten, nachdem sie für 4 Wochen ein Haus mit 4 Großen Hunden gemietet hatten. Es war makellos. Das passiert oft.

Haustierbesitzer haben nicht die gleiche Anzahl von Häusern zur Auswahl. Die meisten Besitzer sind immer noch besorgt über Gerüchte von Schäden und Haaren von den Tieren, die sie finden könnten. Quatsch!! Diese Mieter sind glücklich, ein Zuhause zu finden und haben kein Problem damit, eine höhere Reinigungsgebühr und Kaution zu zahlen – für alle Fälle. Und sie kommen normalerweise Jahr für Jahr wieder. Ich habe ein Haus, das bereits für März 2022 gebucht ist. Diese Mieter reisen mit 2 Hunden.

Ich sehe, Sie sind noch immer skeptisch: es stimmnt: Größere Häuser sind in der Regel etwas teurer. Keine Frage . Aber welchen Sinn macht es, ein paar tausened Dollar zu sparen und dann auf all diesen Ausgaben zu sitzen, weil niemand das Haus mieten will? Ihre Mieter sollen Ihre Hypothek und Ausgaben bezahlen – richtig? Ich habe ein bestimmtes Haus, das nur während der Saison gemietet wird und für den Rest des Jahres leer steht. Und nein: Es ist kein hässliches Objekt – das Gegenteil ist der Fall: Es ist ein schönes 3-Zimmer-Off-Water-Haus in guter Lage. Aber dieses Haus hat eine Menge Konkurrenz, deren Besitzer alle vor dem gleichen Problem stehen: Sie brauchen dringend mehr Mieter, um alle Ausgaben zu decken, die ein solches Haus mit sich bringt. Die einzige Lösung, die alle finden, ist, die Miete zu senken. Mein Vorschlag: Tun Sie genau das nicht. Es ist eine schlechte Idee. Man bekommt oft das, wofür man bezahlt. In diesem Fall ziehen Sie die falsche Art Mieter. Z.B. Teenager, die in großen Gruppen reisen, sind es nicht gewohnt, Ihr Eigentum mit der notwendigen Liebe und Sorgfalt zu behandeln. Wir haben es erlebt. Es gibt bessere Möglichkeiten, damit umzugehen. Zum Beispiel:

• Suche Sie beim Erwerb nach einem Haus ohne Pool
• Bauen Sie diesen den Pool selbst und machen sie die Area „Sexy“ und interssant. das ist gar nicht schwer und auch nicht teuer. Zudem ist der Pool dann neu und verursacht die kommenden Jahre keine Probleme
• Objekte am Wasser gelegen ziehen Menschen an: Aber selbst Häuser am Wasser ohne Zugang zum offenen Meer vermieten sich recht gut. Auf jedem Fall besser als Objekte die überhaupt nicht am Wasser liegen

Mieter, die Zeit in Florida verbringen, kommen für das Outdoor-Abenteuer.  Deshalb ist eine größere Poolfläche genau das Richtige für sie. Darüber hinaus: Vergessen Sie nicht, dass viele Ihrer Mieter über anzeigen kommen. Dort entscheidet ein Foto über ihren Erfolg. Zeigt dieses Foto einen sexy Poolbereich, so haben sich Ihre Buchungschancen gerade um einen grossen Prozentsatz erhöht. Wenn Ihr Objekt nicht geklickt wird, ist keine Buchung garantiert. Ihr Zuhause muss etwas haben, das sich von anderen vergleichbaren Häusern unterscheidet.

Und warum legen fast alle Eigentümer den Pool quer zum Haus? Es ist nicht teurer den Pool längs vom Haus Richtung Kanal zu legen. Damit wirkt er größer. Ein einfacher aber überaus wirksamer Trick. Machen sie nun noch eine „Invisible edge“ und stellen Sie diese Foto ins Netz. Schauen Sie selbst einmal, wie wenige Objekte es mit dieser Art Foto im Netz gibt. Weniger als 2% . Das führt zu Buchungen!

Eine schöne Küche und Badezimmer ziehen auch Kunden an, aber es ist normalerweise schwieriger, sie dazu zu bringen, auf Ihr Objekt zu klicken, wenn Sie ein schönes Bild von Ihrem Badezimmer zeigen. Aber natürlich, wenn sie einmal auf deiner Seite sind, hilft auch das um Buchungen zu bekommen. Meine Erfahrung zeigt, dass hier oft gespart wird.

Wie viele Tage im Jahr werden Objekte in der Regel vermietet?

Um Ihre Kosten zu decken (Steuern, Versicherungen, Pool, Rasen, Hausverwaltung und Reparaturen), ist die Faustregel, dass Sie ein Haus etwa 100 Tage im Jahr vermieten müssen, um die Gewinnschwelle zu erreichen.  Wenn Sie nicht vorhaben, Ihr Haus während der Saison (Januar – April) selbst zu nutzen, ist es kein Problem, 100 Tage zu vermieten. Amerikaner und Kandier, die oft selbst den Winter in Ihrem Objekt in Florida verbringen , müssen sich etwas mehr anstrengen, um dieses Ziel zu erreichen. Ich bin immer verzweifelt auf der Suche nach mehr Häusern für meine Kunden, denn jedes Haus, das wir verwalten, vermieteen wir ca. 150 Tage/Jahr. Die 4-Zimmer-Wohnungen vermieten wir bis zu 300 Tage im Jahr.

So viel zu dem „WAS“ – lassen Sie jetzt über das „WO“ sprechen:

Wenn Sie die oben genannten Tipps beachten, sind Sie bereits auf guten Weg zum Erfolg, um Urlaubsgäste anzuziehen. Wenn Sie vorhaben Immobilien an der Ostküste Floridas zu erwerben, so gibt es keinen großen Unterschied entlang der Küste von Miami bis Jacksonville. Vermietung von Objekten ist dort eigentlich nahezu überall relativ gut. Eine wichtige Regel: Wenn Sie planen Ihr Haus vermieten zu müssen, um Ihre Ausgaben zu decken, vermeiden Sie geschlossene Anlagen um jeden Preis. Ich habe Eigentümer von schönen und exklusiven Objekten , denen es untersagt wurde, ihr Haus von einem Tag auf den anderen zu vermieten, weil die HOA es bestimmt hat. Dagegen kann man nicht viel machen. Und es kann in jeder HOA passieren. Deshalb Finger weg von geschlossenen Anlagen

Wenn Sie Ihr Geld an der Ostküste ausgeben möchten, kann ich Ihnen mit meinem kostenlosen MLS-Zugang leider nicht helfen.  Dieses deckt diesen Bereich leider nicht ab. Sie müssen einen lokalen Makler suchen , oder Sie starten mit einen Blick auf Zillow, Realtor.org oder Redfin. Aber nur, um eine Idee zu bekommen. Ich habe diese Webseiten mit all ihren Vor- und Nachteilen in einem anderen Blog behandelt. Sie sollten nur verwendet werden, um eine Gesamtübersicht zu erhalten.

Wenn Geld jedoch eine Rolle spielt, so werden Sie bald herausfinden, wie viel mehr Sie an der Westküste für Ihr Geld kaufen können.  Cape Coral hat die wenigsten HOA’s und die meisten Anfragen nach Ferienhäusern, während Lehigh noch weniger HOA’s, aber auch viel weniger Nachfrage nach Mietobjekten. Es ist schwer, seine 100 Tage in Lehigh abzudecken, obwohl man mit Abstand am meisten für sein Geld bekommt. Hochwertige Häuser, die immer noch viel billiger sind als an der Ostküste, findet man in Fort Myers Beach, Estero und bis nach Naples.  

Worauf warten Sie?

Warum schauen Sie sich nicht an, welche Art von Häusern mit diesen Kriterien derzeit verfügbar sind? Der einfachste Weg, dies ohne jegliche Verpflichtung und niemand, der Sie stört oder Ihre Internetsuche verfolgt zu tun ist, auf meine Website zu gehen. Klicken Sie auf Homebuyer und wählen Sie eine der beiden Optionen.

Rufen Sie mich an oder schreiben Sie mir eine E-Mail, wenn Sie Hilfe benötigen. Ich hoffe, dass Ihnen dieser Artikel eine Idee gegeben hat, ob Ferienhäuser eine Investition wert sind. Für die meisten meiner Besitzer ist die Investition nur eine Nebensache.   Es ist schön, wenn alle Ausgaben durch die Miete des Hauses bezahlt werden. Noch schöner, wenn es am Ende eines jeden Jahres einen ordentlichen Überschuss gibt, aber am wichtigsten für alle meine Besitzer ist der Spaßfaktor für sich selbst.  Wenn die Mieter Ihr Haus lieben, dann werden Sie es auch. Und wenn die Mieteinnahmen alle Ihre Ausgaben decken, PLUS Ihre eigenen Reisen zum Objekt, dann war es die Kosten bereits wert. Machen Sie sich keine Sorgen, mit dem Haus Geld zu verdienen:  Dafür ist der Markt da. Halten Sie das Haus ein paar Jahre – genießen Sie es und verkaufen Sie es dann mit Gewinn. Was kann man mehr verlangen? Investition mit eingebautem Spaßfaktor. Großartig.

Are you in the market to purchase a property? How do you want to get started?  Does it bother you if your phone starts ringing off the hook just because you took a sneak peek?  Do you like to sometimes receive more than 20 calls from Real Estate agents during a short period of time, or do you just want to take a peek and decide yourself, when and if you want to hire help? Is there a better way?  

Rumor has it, Zillow is attracting real estate agents and brokers to their website and since they joined with Trulia, they seem to control about 70%  of online real estate searches.

In overall the big 3, Zillow ( founded 2006 ) , Realtor.com ( founded 1995 ) and Redfin ( founded 2004 ) are the main sources for nearly all buyers in the beginning. At least they take a peek to get a good first opinion. So they think!!

What buyers often are unaware of is the fact, that these websites exist to extract contact information. YOUR information!! These websites are to create leads for Realtors which in return leads to more revenue for the owner of these websites. What a great model – for them! Fact: Have you ever noticed the weird advertising days and weeks later after when you visit other websites? You have been tracked!! Even if your contact info are relatively safe, your general idea is not. You did look for properties. Now for the next few weeks, you get blasted with links and ads about it. In addition, the system is designed to lead to problems for both parties, because there is also a lot of false advertising, delays, and inaccurate data.

Founded back in 1995, Realtor.com is the grandfather of the whole online real estate industry. It’s the official site of the National Association of REALTORS. So you think their data should be accurate and up to date? They say, their data get updated every 15 to 30 minutes.  WRONG: Reality shows it takes about seven days for a home listed on the MLS to appear

Although most MLS’ give permission to these portals to republish their data, the MLS system is very hard to access.  There is no public API to just pull the data, and they restrict membership and access to real estate brokers and their agents.  This means a person selling his own home cannot put a listing for the home directly into an MLS.  This is the reason the data is never complete.

There is also the issue of false information on these sites:  Based on the above-mentioned delay factor, many homes are long sold while they still show “Active” on Zillow and Co. Not very helpful. I remember an email from one of my customers asking me for information about a property she saw on Zillow. After looking it up on our MLS it said “Sold” 4 weeks ago. Since it takes Title Companies a few weeks to close, these data showed wrong information for about 8 weeks.

Next: Take a look at the Agent listed on each property: You would think this is the “listing agent” or the “seller’s agent.” Wrong. It’s usually attached to a paying Realtor client of Zillow. Someone who is looking for leads. Someone looking for people like you. This is one of many Realtors receiving this lead and who will call you right after you enter your contact info. In my opinion, this is taking advantage of people and misleading advertising. OK: If this doesn’t bother you, then you are fine. Most people aren’t.  Most of my customers appreciate to only hear from me.

But what if you simply want to get an idea of the value of properties in your area? Theses free  “Zestimates ” on Zillow look tempting. Ooooh yes, they do, but it would even be better if they are more accurate.  Google Zillow’s CEO, sold his own home in Seattle for 40% less than the Zestimate.  Zestimate showed 1,75 Million – sales prices was only 1,05 Million.  You had to look fast for it on Zillow’s website, cause only days later the value showed a lower Zestimate. The good thing about computers is, the data is never lost. Google has the facts. Look it up.

Here comes the solution:

Zillow has the advantage to give buyers access to properties all over the US.  If you in the market to purchase multiple properties in multiple different areas than Zillow and friends are a great way to start your search. But leave it to this. A start. Try to avoid to hand out your information or your phone will ring off the hook with an unwanted solicitation from Realtors. If you know what you want, you should hire a  local Realtor.

ONE Realtor – but which one?

The basic training for all Realtors is the same. We go to school, take a few tests and we show up for our regular license renewal every 2 years.  And all Realtors have access to the same properties. No excuse. It all comes down to experience and personal liking. Me being in this industry for 35 years says all about my experience – I hope!! If you like me, is completely up to you 🙂 My German roots and my bilingualism often make it easy to deal with both worlds: The European standards and wishes and the tough rules of the real estate industry.

Remember: In Florida buyer aren’t supposed to pay for real estate services. You can hire a local real estate professional who will represent you throughout the whole process. This will not cost you a dime. In addition to professional help, you get the peace of mind, that each Realtor is insured. In case something goes wrong you are safe.

This is how to get started:

On my website, you find the Homebuyer link. There are 2 ways to start your search: One way even gives you the opportunity to search completely anonymous.  The 2^nd choice is to enter your search criteria and personal data in order to receive constant updates if any new listings pop up. Automatically.

The best at the end:

Either way: You get a live connection to our local MLS for free and I promise not to call you unless you ask me. You get all the information about the properties live. The results also include data about neighborhoods, schools, points of interest and demographics.

Pros Zillow:

• free
• listings from all over the US
• Quick and easy to handle

Cons Zillow:

• Price estimates not accurate
• listings often not up to date
• lot’s of unsolicited phone call’s from Realtors
• Zillow sells buyers information
• tracking of your browsing habits

Pros our website:

• no unsolicited phone calls
• live access to the local MLS
• automated updates whenever a new listing matches your criteria
• automated updates for prices changes on properties you like
• no charge
• full and absolutely free access to me and all my resources
• no tracking of your browser habits
• Only Cons: you can only look up LOCAL listings and the system needs info in order to work and get results

How can you make sure you aren’t paying too much with my system?

The only way to find out the value of a property is to look up comparable properties that have been sold in the past. Let me do it for you or do it yourself. Your choice. But give it a try. It’s interesting, it’s fun, easy and it’s free. I’m looking forward to meeting with you soon.

Die Antwort dazu muss aufgeteilt werden: Subtil stelle ich ein erhöhtes Bauvolumen vor allem bei Wohnungen in Mehrfamileinhäusern fest und auch ich frage mich, ob das noch lange gutgehen kann. In solchen Fallen helfen Fakten die Wahrheit über den Markt zu finden.

Wichtig:

Zuerst muss festgestellt werden, wie viele Objekte gerade auf dem Markt zum Verkauf angeboten werden und wie viele in den vergangenen Monaten tatsächlich verkauft wurden. Dank dem komplett offenen MLS System kann jeder Makler diese Fakten selbst prüfen und bestätigen. Stand 10.Oktober 2019

Bei den Einfamilienhäusern dauert es im Schnitt 4 – 5 Monate bis der gesamte Vorrat bei der aktuellen Nachfrage verkauft wäre. In Cape Coral sind es nur 3,4 Monate und auf den Inseln dauert es wesentlich länger. Ähnlich ist es bei Appartments. Auch hier hat Cape Coral wieder die Nase vorn. Lediglich in Lehigh geht es noch schneller den nur geringen Bestand zu verkaufen. Dies ist kein verlässlicher Wert, da wirklich nur sehr wenige Appartments in Lehigh angeboten werden.

Für Europäer sind vor allem Einfamilienhäuser am Wasser von Interesse. Auch hier sind die Fakten recht deutlich: Cape Coral und Lehigh liegen weit vor den Inseln. Das liegt vor allem an den wesentlich höheren Preisen für Immobilien am Wasser in Naples und Marco Island.

Einschränkung:

Nur bereits fertig gestellte Immobilien sind in dieser Aufstellung enthalten. Speziell in Fort Myers werden gerade sehr vieleNeubwohnungen erstellt. Die meisten davon sollen während der Hochsaison fertig gestellt sein und an “Snowbirds” verkauft werden. Ich selbst kenne ca. 1.000 Wohnungen die in absehbarer Zeit in den Markt kommen. Sollte die Zahl der Verkäufe gleich bleiben, so ergibt sich ein Vorrat von dann ca. 10 Monaten. Dies ist ein Wert der einen Grund zur Sorge erkennen läßt. Da Eigentumswohnungen für die Ferienvermietung kaum in Frage kommen und oft unzumutbare hohe Nebenkosten haben die nicht an die Mieter abwälzbar sind, ist nicht mit einem verstärkten Kauf dieser Objekte von Europäern zu rechnen.

Mein Fazit:

BISHER ist die Marktkorrektur nach diesen Fakten nicht zu erkennen. Die Problematik der Eigentumswohnungen bleibt zu beobachten und deren Verkauf abzuwarten. Wer daher auf einen Preiseinbruch wartet um günstig einsteigen zu können, muss sich in Geduld üben. Sollten Sie sich mit dem Gedanken tragen zu investieren, so ist ein pers. Gespräch sinnvoll um die Vor – und Nachteile dieser Strategie im Detail und nach Ihren Vorgaben zu beleuchten.