In den USA behandelt das Finanzamt Investoren weitaus vernünftiger als in vielen anderen Ländern – vor allem vernünftiger als in Europa.
Stellen Sie sich folgendes Szenario vor: Sie kaufen eine Immobilie, renovieren ein wenig und verkaufen diese nur wenig später mit Profit. Diese Summe investieren Sie erneut in ein weiteres Objekt, wiederholen den Vorgang und zahlen erneut keine Steuern. Es gibt kein Limit wie oft Sie dies wiederholen können. Und tatsächlich: Sie zahlen niemals irgendwelche Steuern. Phantastisch – oder?
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Und alles völlig legal fragen Sie sich? Absolut! Ein Traumzustand für europäische Investoren. Während in Europa jeder Gewinn versteuert werden muss, gibt es in den USA eine legale Möglichkeit dies zu verhindern. Sie nennt sich: 1031 Exchange
Ganz grob – so geht’s:
Wenn Sie Ihr erstes Objekt mit Gewinn verkaufen, bleibt der Gewinn in einer Treuhandgesellschaft. Sie dürfen diesen Gewinn nicht anderweitig nutzen. Nun haben sie eine gewisse Zeit um ein weiteres Objekt zu erwerben. Ein kleiner Haken: dieses Objekt muss mindestens den gleichen oder einen höheren Kaufpreis aufweisen als die Summe des vorangegangenen Objektes und alles muss in einem fest geregelten Zeitraum über die Bühne gehen.
Kann jeder das machen?
Die Antwort lautet ja: unabhängig von Ihrem Immigrations-Status kann jede Person und jede Firma diesen Steuervorteil nutzen. Hier die Einschränkung: machen Sie als Europäer einen Gewinn in den USA (egal mit welchem Investment) so unterliegen Sie mit ihrem weltweiten Einkünften der Besteuerung in Ihrem Heimatland.
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Schade…. oder?
Überhaupt nicht: Bedenken Sie: Offiziell machen Sie noch keinen Gewinn. Es ist steuerlich aufgeschoben und muss daher nicht in Ihrer Gewinn- und Verlustrechnung erwähnt werden.
Sie können Objekte aber auch im Namen einer Firma kaufen um ganz sicher zu gehen. Kompliziert – aufwendig – teuer: Absolut nicht. Eine Firma in den USA zu gründen und zu leiten ist wesentlich einfacher als sie dies aus Europa kennen. Keine ständigen Anrufe, Schreiben oder sonstige Belästigungen von den Ämtern. Die jährliche Steuererklärung ist ein Witz. Einnahmen minus Ausgaben ergeben entweder einen Gewinn oder einen Verlust. Jährliche Gesamtkosten der Firma: Ca. $500 die natürlich auch noch steuerlich absetzbar sind. Auf Wunsch leite ich diese Firma gerne für Sie. Mehr zu diesem Thema finden Sie in meinem Blog über Firmen in den USA. Selbstverständlich sind ein paar weitere Kleinigkeiten zu beachten die den Rahmen dieses Blocks bei weitem sprengen. Dennoch möchte ich auf die grundsätzlichen Fragen hier bereits eingehen, damit sie entscheiden können, ob eine derartige Investition für sie in Betracht kommt.
Selbstverständlich sind ein paar weitere Kleinigkeiten zu beachten die den Rahmen dieses Blocks bei weitem sprengen. Dennoch möchte ich auf die grundsätzlichen Fragen hier bereits eingehen, damit sie entscheiden können, ob eine derartige Investition für sie in Betracht kommt.
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Der Begriff 1031 Exchange ist unter Abschnitt 1031 des IRS-Codes definiert. (1) Vereinfacht ausgedrückt, ermöglicht diese Strategie es einem Anleger, die Zahlung von Kapitalertragssteuern auf eine Anlageimmobilie beim Verkauf zu „verschieben“, solange eine andere „gleichartige Immobilie“ mit dem Gewinn aus dem Verkauf der ersten Immobilie erworben wird. Damit ermöglicht es einem Immobilieninvestor, den Fokus seiner Investition zu verlagern, ohne die Steuerpflicht einzugehen.
Normalerweise sind Sie beim Verkauf einer Anlageimmobilie zur Zahlung der Kapitalertragsteuer verpflichtet – wenn Sie Gewinne erzielt haben. Jetzt kannst du mit dieser mächtigen Strategie einen Treffer erzielen.
Es gibt 7 primäre 1031 Regeln zu beachten. Diese sind: (1) gleichartiges Objekt (2) nur als Anlage- oder Geschäftszweck nutzbar (3) finanziell teuer oder zumindest gleich teuer , (4) es darf keinen „Boot“ erhalten, (5) es muss sich um den selben Steuerzahler handeln , (6) 45-Tage-Identifikationsfenster, (6) 180-Tage-Kauffenster.
1) Was sind “gleichartige Objekte”?
Es besagt, dass die Ursprungs- und Ersatzeigenschaft „von gleicher Art oder Beschaffenheit“ sein muss. Ganz einfach: Man kann keine landwirtschaftlichen Geräte gegen ein Mehrfamilienhaus eintauschen, weil sie nicht das gleiche Gut sind. In Bezug auf Immobilien können Sie fast jede Art von Eigentum austauschen, solange es sich nicht um persönliches Eigentum handelt.
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2) Nur als Anlage- oder Geschäftszweck nutzbar
Mit anderen Worten, Sie können Ihr selbstgenutztes Objekt nicht gegen ein anderes selbstgenutzes Objekt tauschen
3) Finanziell teuer oder zumindest gleich teuer
Das US Finanzamt ( IRS ) verlangt den Nettomarktwert und das Eigenkapital der erworbenen Immobilie mussen gleich oder größer als die verkaufte Immobilie sein. Andernfalls können Sie nicht 100% der Steuer zurückstellen.
4) Sie dürfen kein “Boot” erhalten
Mit anderen Worten, Sie können einen Teiltausch 1031 durchführen, bei dem die neue Immobilie von geringerem Wert ist, und diese Transaktion damit nicht 100% steuerfrei sein wird. Die Differenz heißt „Boot. Das ist der Betrag, auf den Sie Kapitalertragssteuern zahlen müssen. Aber es ist völlig legal und wird oft verwendet, wenn ein Verkäufer etwas Geld verdienen will, aber bereits ist zumindest einige Steuern zu zahlen.
5) Es muss sich um den selben Steuerzahler handeln
Die Steuererklärung und der Name, der auf dem Titel der zu verkaufenden Immobilie erscheint, müssen mit der Steuererklärung und dem Titelinhaber übereinstimmen, der die neue Immobilie kauft. Es gibt einige Ausnahmen von dieser Regel, aber es würde zu tief gehen, um sie in dieser Veröffentlichung zu erklären.
6) 45-Tage-Identifikationsfenster
Der Verkäufer hat 45 Kalendertage Zeit, um nach Verkauf und notarieller Beurkundung der ersten Immobilie um bis zu drei potenzielle Immobilien ähnlicher Art zu identifizieren. Dies kann sehr schwierig sein, da die Geschäfte aus Cash-Perspektive noch sinnvoll sein müssen.
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7) 180-Tage-Kauffenster
Es ist zwingend nötig dass das Ersatzobjekt bzw. der Tausch spätestens 180 Tage nach dem Verkauf der getauschten Liegenschaft ODER dem Fälligkeitsdatum der Einkommensteuererklärung (mit Verlängerungen) für das Steuerjahr, in dem die abgetretene Liegenschaft verkauft wurde bzw. abgeschlossen wurde ,je nachdem, welcher Zeitpunkt früher ist
Zu den gängigsten gleichartigen Tauscharten gehören der gleichzeitige, verzögerte, umgekehrte und der Bau- oder Verbesserungsaustausch.
1) Ein gleichzeitiger Tausch
Ein gleichzeitiger Tausch erfolgt, wenn die Ersatzeigenschaft und die aufgegebene Liegenschaft am selben Tag gekauft und verkauft werden. Wie der Name schon sagt, erfolgen diese Abschlüße gleichzeitig. Hier muss der Austausch gleichzeitig erfolgen, denn jede Verzögerung führt höchstwahrscheinlich zur Zahlung der Kapitalertragssteuer. Ja, diese Geschaefte kommen vor, sind aber in der Tat eher selten. Öfter sehen wir sogenannte
2) Delayed 1031 exchange / Verzögerter 1031 Austausch
Sie tritt auf, wenn Sie das ursprüngliche Eigentum verkaufen (aufgeben), bevor Sie ein Ersatzobjekt erwerben. Sobald ein Käufer gesichert ist, müssen Sie (der Verkäufer) einen externen Börsenmakler beauftragen, um den Verkauf der abgetretenen Immobilie einzuleiten und den Verkaufserlös bis zu 180 Tage lang in einem bindenden Trust zu halten, während Sie nach einer gleichartigen Immobilie suchen.
Dazu benötigen Sie einen Makler, der das Geld hält, nachdem Sie Ihre Immobilie „verkauft“ haben und damit die Ersatzimmobilie für Sie „kauft“. Dieser Dreiertausch wird wie ein Tausch behandelt.“
Die Regeln verlangen jedoch, dass sowohl der Kaufpreis als auch der neue Darlehensbetrag auf dem Ersatzobjekt gleich oder höher sein müssen.
Zum Beispiel: Wenn Sie eine 500.000 $ Immobilie verkaufen, auf der Sie ein Darlehen in Höhe von $ 350.000 hatten, dann müssen Sie mindestens ein Ersatzobjekt zum Preis von $ 500.000 $ mit ebenfalls min. $350.000 Darlehen / Hebelwirkung kaufen.
Hierfür haben Sie maximal 45 Tage Zeit, um die Ersatzimmobilie zu identifizieren und 180 Tage, um den Verkauf dieser Immobilie abzuschließen. Neben den zahlreichen Steuervorteilen ist dieser verlängerte Zeitraum einer der Gründe, warum der verzögerte Austausch so beliebt ist.
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3) Es gibt auch den „Reverse Exchange“.
Einfach gesagt, Sie kaufen zuerst und bezahlen später. Es ist schwierig, weil es nur bei Bargeschäften funktioniert. Nicht viele Banken bieten Kredite für Reverse Exchange an. UND: Wenn die aufgegebene Immobilie während der festgelegten 180-Tage-Frist, in der die erworbene Immobilie geparkt wird, nicht notariell beurkundet wird, verfällt der Austausch. Deshalb kommt es in unserer Gegend nicht allzu oft vor.
4) Ab und zu sehen wir jedoch die „Construction / Improvement 1031 Exchange“.
Hier kann der Steuerzahler die Steuerabgrenzung nutzen, um das Ersatzobjekt zu renovieren, während es für den Rest der 180-Tage-Periode in die Hände eines qualifizierten Vermittlers gelegt wird.
Zusätzlich gibt es 3 Bedingungen die der Steuerzahler erfüllen muss, um den gesamten Gewinn aufzuschieben und ihn stattdessen im Rahmen der Bau- oder Renovierungsmöglichkeit zu verwenden.
- 1. Das gesamte Kapital muss bis zum 180. Tag für abgeschlossene Verbesserungen oder als Anzahlung ausgegeben werden.
- 2. Der Steuerzahler muss „im Wesentlichen das gleiche Eigentum“ erhalten, welches er bis zum 45. Tag identifiziert hat.
- 3. Das Ersatzobjekt muss gleich oder teurer sein, wenn es an den Steuerzahler zurückgegeben wird. Die Renovierungen müssen abgeschlossen sein, bevor der Steuerzahler den Titel vom Vermittler zurücknehmen kann.
1031 Regeln: Meine Zusammenfassung
Es klingt einfach, aber man sollte so etwas keinesfalls alleine machen. Solche Transaktionen sind heikel und Sie sollten sicher sein, dass sie einer weiteren Prüfung durch das IRS standhalten. Deshalb bitten wir Sie, Fachleute zu engagieren, die mit diesen Verfahren vertraut sind. Es gibt viele Regeln und Qualifikationsanforderungen, die Sie erfüllen müssen, um einen erfolgreichen Austausch durchzuführen. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der größte Vorteil dieser Strategie darin besteht, dass Sie beim Verkauf einer Anlageimmobilie keine Kapitalertragsteuern zahlen müssen.
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Als Immobilienprofi seit über 35 Jahren kann ich Ihnen beim Verkauf einer bestehenden Immobilie und dem Kauf eines passenden Ersatzes helfen. Ich werde mit lizenzierten Profis für den 1031 Austausch zusammenarbeiten, damit Sie sicher sein können, dass alles klappt. Aber um davon zu profitieren, müssen Sie den ersten Schritt machen und Ihre erste Immobilie kaufen. Werfen Sie dazu einen Blick auf meine Website. Gehen Sie auf den Link „Hauskäufer“ und wählen Sie eine der beiden Optionen. Ich gebe Ihnen freien Zugang zu unserem lokalen MLS und damit können Sie sofort wie ein Profi nach Objekten suchen. Alles völlig unverbindlich und natürlich kostenlos.
Wenn sie daher an einer Investition interessiert sind die keine Steuerzahlungen zur Folge haben, so wenden Sie sich gerne jederzeit zu weiteren Informationen an mich
