Tag: 7. Dezember 2019

Amerikaner tun sich schwer Europäische Investoren zu verstehen, wenn es zu Problemen wie Nichtzahlung von Miete und in schlimmen Fällen sogar zu Mietnomadentum kommt. So etwas kennt man in den USA fast nicht. Wir zeigen Ihnen, wo die Unterschiede liegen:

Generell ist festzustellen, dass die Rechte bei Vermietungen in den USA bei den Eigentümern liegen. Selbstverständlich haben auch Mieter unzählige Rechte, aber wenn es um offene Mietzahlungen geht, so müssen Vermieter in den USA nicht tatenlos zusehen und oft viele Monate auf oft nie einzutreibende Zahlungen warten. Hier geht alles ein wenig schneller, denn bis zu einem Schaden von $5.000 steht es jedem in den USA frei ein Schiedsgericht mit der Rechtsprechung anzurufen. In diesem Verfahren muss kein Anwalt zugegen sein. Ein erfahrener und völlig unabhängiger Verhandlungsführer ( oft pensionierte Rechtsanwälte oder Richter ) hört sich beide Parteien an und teilt seine Meinung mit, wie er meint, dass der Ausgang eines Gerichtsverfahrens sein wird, falls die Parteien sich nicht hier und heute außergerichtlich einigen. Weitere Info über dieses Schlichtungsverfahren können sie hier nachlesen:

https://www.leeclerk.org/courts/small-claims

Hier der Vergleich zwischen den beiden Ländern.

So siehts es in Europa aus:

• Mieter zahlt nicht
• Vermieter mahnt und setzt Frist. Nichts passiert.
• Vermieter mahnt erneut und setzt neue Frist. Nichts passiert.
• Vermieter droht mit Anwalt, setzt aber letztmalig Frist. Nichts passiert.
• Vermieter geht zum Anwalt. Anwalt schreibt einen Brief mit neuer Fristsetzung zur Zahlung an den Mieter. Nichts passiert.
• Anwalt schreibt einen weiteren Brief. Wieder mit neuer Fristsetzung. Nichts passiert. Anwalt kündigt Gerichtstermin an. Nichts passiert.
• Anwalt kündigt Gerichtstermin an. Nichts passiert.

Bis zu diesem Schritt sind oft bis zu 4 Monate vergangen in denen der Vermieter nicht nur keine Miete erhalten hat, sondern auch noch für die Nebenkosten des Objektes an die Hausverwaltung aufkommen musste. IRGENDWANN kommt es zu einer Gerichtsverhandlung. Da der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist, steht der Ausgang derartiger Verhandlungen recht oft fest: Der Mieter wird zu den Zahlungen für Miete, Nebenkosten, Zinsen und Anwaltskosten verurteilt. Toll. Der Rechtsstaat hat gesiegt. Theoretisch….. Was aber, wenn der Mieter weiterhin nicht zahlt? Der Vermieter bleibt wieder auf allen bisherigen UND kommenden Kosten sitzen. Nach weiteren oft langen Fristen kommt es IRGENDWANN einmal zu einer Zwangsräumung. Die Kosten dafür trägt natürlich auch wieder der Vermieter. Oft sind Mieter am Tage der Zwangsräumung spurlos verschwunden. Der Vermieter muss in diesem Fall sogar noch für die Kosten der Räumung und der Lagerung der zurück gelassenen Möbel zahlen. Ein Alptraum für jeden der es erlebt hat. Mietausfälle von 12 oder mehr Monaten ( je nachdem wie schnell der Vermieter am Anfang reagiert hat ) sind die Regel. Die Rechtsberatungkosten verursachen schnell weitere nie wieder einzutreibende Kosten. Wer das erlebt hat will von weiteren Vermietungen oft nichts mehr hören.

Nun der Vergleich wie dieses Szenario in den USA behandelt wird:

• Mieter zahlt nicht.
• Vermieter mahnt bereits nach 12 Tagen und setzt Frist. Nichts passiert.
• Vermieter mahnt erneut und droht bereits den Gang zum Schiedsgericht an. Nichts passiert.

Bis heute ist max. 1 Monat vergangen. Für diese Fälle hat der Vermieter 1 Monatsmiete Kaution. Es ist somit noch kein Schaden entstanden.

• Der Vermieter geht nun zum Schiedsgericht. Dort bekommt er SPÄTESTENS in 3 Wochen den Termin zur Verhandlung.

Die Kosten dafür betragen ca. $300. Je nach Höhe des ausstehenden Betrages auch ein wenig mehr.

• Der Mieter bekommt die Ladung vom örtlichen Sheriff PERSÖNLICH übergeben. Das macht Eindruck.

Nach max. 2 Monaten kommt es nun bereits zur Verhandlung. Da wir für unsere Vermieter neben der Kaution stets auch die letzte Monatsmiete kassieren, hat der Vermieter eigentlich noch immer keinen Mietausfall. Der Ausgang dieses Schlichtungsverfahrens ist immer gleich: Der Mieter wird zur Zahlung mit einmaliger, aber kurzer Fristsetzung verurteilt. Auch hier kommt es vor, dass Mieter auch dann nicht zahlen. Der Vermieter geht nach Ablauf der Frist mit dem Urteil des Schiedsgerichtes erneut zu Gericht und meldet dies. Das Gericht erlässt umgehend die Zwangsräumung. Dieser Beschluss wird dem Mieter erneut vom Sheriff persönlich überstellt. Oft sind die Mieter zu diesem Zeitpunkt bereits verschwunden. Der Sheriff klemmt die Notiz sichtbar an die Haustüre, die von jedem Passanten allein wegen der roten Farbe des Papiers gut sichtbar ist. Die Zwangsräumung erfolgt innerhalb weniger Tage danach. Diese wird von 2 Sheriffs in Anwesenheit des Vermieters durchgeführt. Ist der Mieter noch im Objekt, wird er umgehend VERHAFTET. Ist er bereits verschwunden, hat der Vermieter seinen Besitz nun rechtlich zurück erhalten und kann das Objekt sofort erneut vermieten. Alle Möbel und alles was sich sonst noch im Objekt befindet kann der Vermieter behalten oder als Sperrmüll an die Straße stellen. Der max. Ausfall des Vermieters beläuft sich auf ca. 1 Monatsmiete plus geringe Gerichtkosten plus ggf. evtl. Schäden im Objekt durch den Mieter. Im Gegensatz zu Europa ein Traumzustand.

Nicht nur die Rechte des Vermieters sind in den USA besser – auch die Rendite: 10% p.a sind die Regel

Einfamilienhäuser sind in Europa oft unerschwinglich und nicht als Renditeobjekt geeignet. Daher werden hier meist Wohnungen vermietet. Bei Mietausfall muss der Eigentümer deshalb auch für die Nebenkosten aufkommen. Speziell in unserer Region in Florida sind freistehende Einfamilienhäuser aber die bessere Rendite. Vernünftige Objekte gibt es bereits ab $150.000. Dafür bekommen Sie je nach Lage und Zustand zw. $1200 – über 2000 Miete im Monat. In der Tabelle habe ich ein kleines Beispiel berechnet, mit welchen Kosten und Einnahmen Sie bei einem Objekt in Höhe von $200.000 rechnen können. Preis – und Wertsteigerungen habe ich mit 6% berechnet. Die Kosten für die Beschaffung des Mieters fallen nur im 1. Jahr an und noch ein gany wichtiger Unterschied: Käufer zahlen in den USA KEINE Maklerkosten:

• Durchschnittliche Rendite der Mieteinnahmen: 5.72%. Das sind also min. 5.72% mehr als auf einem Sparkonto in Europa bzw. noch mehr bei Minuszinspolitik
• Mieteinnahmen in 5 Jahren: $ 57.190 Das sind ca. 30% auf das eingesetzte Kapital
• Wertzuwachs des Objektes in 5 Jahren: $52.495
• Gesamteinnahmen / Gewinn nach 5 Jahren: $109.685 – das sind nahezu 55% auf das eingesetzte Kapital bzw. 11% pro Jahr. Und noch ein GRAVIRENDER Unterschied zu Europa: Eine „Mietpreisbremse“ kennen wir nicht. Was immer ein Mieter für ein Objekt zahlt, ist deren Wert. Vertrag uist Vertrag. Kein Mieter kann später sagen, das war zu teuer. Ist das nicht phantastisch?

Ich kann nachvollziehen, dass Sie ein wenig zögern, diese Zahlen zu glauben. Dank dem für meine Kunden frei zugängliche MLS Suchsystem in Florida, können Sie sich jedoch selbst davon überzeugen. Auf meiner Webseite haben Sie unter „Haus kaufen“ und Option 1 die Möglichkeit die möglichen Mieteinnahmen selbst zu verifizieren. Ich habe nach Objekten in Cape Coral mit min. 3 Schlafzimmern und min. 1.500 sq ft ( ca. 140 m2 ) Wohnfläche gesucht, die nicht älter als 25 Jahre sein sollten. Die Eingabe sieht aus wie folgt:

Und wie viele Objekte derzeit für max. $200.000 in unserer Gegend zu Verkauf stehen, können Sie ganz einfach mit diesen Vorgaben auf der selben Seite testen:

Bei meinem Versuch gab es knapp unter 1.000 Objekte allein in Cape Coral für weniger als $200.000. Ein Traum für Anleger und alle dies es noch werden wollen. Probieren Sie ruhig verschiedene Eingaben auf meiner Seite und melden Sie sich jederzeit falls Sie Fragen haben.

Noch ein Wort zu Finanzierungen:

Diese sind ab einem Eigenkapital von min. 25% auch für Ausländer in den USA möglich. Die Zinsen dafür sind sehr viel höher als in Europa. Zusätzlich verlangt die Bank eine recht hohe Gebühr für die Vermittlung eines derartigen Darlehens. Zudem ist die Bearbeitung langwierig und kompliziert. Falls Sie sich unsere Schnäppchen aber nicht entgehen lassen möchten und auf eine Finanzierung angewiesen sind, so ist die Beschaffung des Geldes über Europa der weitaus günstigere Weg.

Seit 1994 vermiete ich selbst Objekte in Florida. Bisher hat es erst 1 Fall gegeben, wo das Schiedsgerichtsverfahren angewandt werden musste. Als Hausverwalter übernehme ich die Suche nach geeigneten Mietern. Ich führe einen detaillierten Backgroundcheck durch für dessen Kosten der Mieter selbst aufkommt. Geeignete Mieter müssen vor Bezug eines Objektes stets 3 Monatsmieten übergeben. Damit ist der 1. Monat, der letzte Monat und die Kaution gedeckt. Allein dieses Vorgehen stellt sicher, kaum säumigen Mieter zu bekommen. Wer über derartige Summen verfügt, hat in der Regel auch weiterhin keine Probleme die Miete zu entrichten.

Zusammenfassung:

Gehen sie es an. Nach Möglichkeit sehr schnell. Auf der Bank wird ihr Geld weniger Wert. Bei Vermietungen von Immobilien in Deutschland haben Sie bei Mietrückständen nahezu keine Rechte. Die Miethöhe ist festgeschreiben. All das gibt es hier nicht. Rufen Sie mich an.

Hier nochmals alle Links:

– Info about arbitration court: https://www.leeclerk.org/courts/small-claims

– Link to MLS on my page: https://floridasouthwestrentals.com/home-buyer/