Monat: März 2020

Mit diesem Blog will ich Sie nicht dazu verleiten, Ihre Immobilie mit mir zu listen oder zu verkaufen. In den letzten 36 Jahren in dieser Branche habe ich einfach zu viele Leute gesehen, die aufs Kreuz gelegt wurden, und deshalb habe ich beschlossen, einen kurzen Überblick darüber zu geben, was Sie wissen sollten, bevor Sie sich an einen Makler wenden. In Europa ist es viel komplizierter, Ihre Traumimmobilie zu finden. Jeder Makler hat NUR seine eigenen Angebote. Meistens müssen Sie sich mit einigen wenigen Verkäufern beschäftigen, bis Sie finden, was Sie suchen.

In den Vereinigten Staaten haben wir das MLS ( Multiple Listing System ) in jedem Bezirk/jeder Stadt. Alle Makler/Vertriebsagenten haben Zugang zu ALLEN gleichen Informationen und den gleichen Objekten. Dies sollte eigentlich bedeuten, dass es keine Rolle spielen sollte, welchen Makler Sie einstellen. Nun: Finden wir es heraus!

Erfahrung zählt besonders, wenn es darum geht, Ihr Haus zum Verkauf anzubieten. Es ist ganz einfach, den Wert einer Immobilie zu ermitteln, da so viele Häuser gleich sind. Ein Verkaufsmakler muss nur vergleichbare Immobilien in einer anständigen Nachbarschaft und Entfernung finden, die etwa die gleiche Größe, das gleiche Alter und den gleichen Zustand haben. Das klingt ziemlich einfach, aber trotzdem bringen so viele Makler etwas durcheinander. Meiner Meinung nach ist es für viel Makler nur wichtig das jeweilge Listing zu bekommen, egal ob der Preis stimmt. Wann und zu welchem Preis auch immer dieses Angebot verkauft wird, 50% der Provision landen garantiert in deren Tasche. Ich habe noch nicht viele Agenten ein Listign ablehnen sehen, wenn ein Angebot zu hoch ist, um es zu verkaufen. Meine Erfahrung mit anderen Maklern ist, dass sie die Immobilie auf jeden Fall anbieten. Ledier finden überteuerte Immobilien selten bis nie einen Käufer. Diese Makler hoffen, ihre Verkäufer mit der Zeit davon zu überzeugen, den Preis zu senken.

Die ersten Tage, an denen eine Immobilie gelistet ist, sind am wichtigsten. Niemand sollte diese wichtigen ersten Tage mit einer zu hohen Notierung verschwenden, um sie zu verkaufen. Selbst wenn Sie einen Käufer finden, der bereit ist, den geforderten Preis zu zahlen, können Sie das Geschäft verlieren, wenn der Käufer eine Schätzung in Auftrag gibt. So sehr ich auch verstehe, dass Verkäufer so viel wie möglich bekommen wollen, verstehe ich auch Käufer, die nicht mehr bezahlen wollen, als eine Immobilie wert ist.

Das bedeutet, dass Sie einen Makler schätzen sollten, der den Mut hat, ein Listing sogar abzulehnen, wenn er sich mit seinen Verkäufern nicht auf einen realistischen Angebotspreis einigen kann. Hier ist also Ihre Antwort, wenn es um einen „Listing“-Agenten geht: Sie sind bei weitem nicht alle gleich. Wenn dieser Makler Sie nicht zu 100% überzeugen kann, warum das, was er Ihnen erzählt, das Höchste und Beste ist, was Sie für Ihre Immobilie bekommen können, dann ist er nicht der richtige Makler für Sie. Punkt.

Lassen Sie uns jetzt über den Kauf einer Immobilie sprechen. Da jeder Makler den gleichen Zugang zu den gleichen Angeboten hat, sollte es keinen Unterschied machen, wen Sie auswählen. Auch nicht ganz richtig. Wenn ich mit Käufern spreche, die mit anderen Maklern zusammengearbeitet haben, bevor sie sich gefragt haben, warum diese anderen Makler ihnen nicht die Immobilien gezeigt haben, die ich ihnen gezeigt habe, obwohl diese Immobilien schon damals auf dem Markt waren.

Das System ist recht einfach zu handhaben, aber Sie müssen trotzdem wissen, was Ihr Käufer sucht. Ich persönlich nehme mir die meiste Zeit, um mit meinen Käufern darüber zu sprechen, was diese suchen, bevor wir ausgehen und die Objekte besichtigen. In meinen 36 Jahren in der Branche habe ich einem Kunden selten mehr als 10 Objekte gezeigt, aber ich kenne Makler, die mit Kunden arbeiten, denen sie Hunderte von Häusern gezeigt haben. Buchstäblich. Das ist kein Witz! Diese Kunden sind natürlich frustriert und wissen wahrscheinlich nicht, was sie in der Vergangenheit gesehen haben und was sie wirklich suchen.

Wie durch ein Wunder schließen selbst die schlimmsten Agenten Geschäfte ab, weil ihre Kunden nicht wissen, was ihre Agenten besser hätten machen können, oder weil sie einfach einen anderen Agenten dazu veranlassen, ihr Angebot zu verkaufen. In diesem Fall sind beide Parteien glücklich, es sei denn, es treten Komplikationen auf. Und das tun sie oft. Ein Käufer braucht oft weitere Hilfe, bevor er ein Geschäft abschließt. Der Makler sollte helfen, tut es aber oft nicht, weil er befürchtet, dass er einem Kunden einen schlechten Rat gibt und dafür verklagt werden könnte. Jeder Makler muss zur Schule gehen und einige ernsthafte Tests bestehen, bevor er Immobilien verkaufen darf. Hier erfahren sie, was sie NICHT tun dürfen. Und es ist eine Menge, was wir nicht tun dürfen. Ein guter Makler wird Ihnen trotzdem helfen. Er kennt seine Fähigkeiten.

Wenn es zu Komplikationen oder Neuverhandlungen kommt, lohnt es sich immer, einen erfahrenen Makler als Vermittler zu haben. Jeder Kauf und Verkauf ist mit einem erheblichen Geldbetrag verbunden, und ich rate immer, sich bei jeder Transaktion nach erfahrenen Partnern umzusehen.

Ein guter Ratschlag: Folgen Sie Ihrem Bauchgefühl. Sprechen Sie mit ein paar Agenten, bevor Sie jemanden zusagen. Recherchieren Sie jeden von ihnen. Wie lange arbeiten sie in der Branche, wie viele Verkäufe haben sie getätigt, wie sieht ihre Website aus usw. Der beste Makler könnte derjenige sein, mit dem Sie sich am wenigsten über den Verkaufspreis einigen, wenn Sie der Verkäufer sind. Da Sie mit ihm zusammenarbeiten müssen, sollten Sie ihn oder sie trotzdem ein wenig mögen. Das hilft, aber hören Sie am Ende auf Ihr Bauchgefühl.

Informieren Sie sich

Sie können viel selbst tun, BEVOR Sie jemanden einstellen. Sehen Sie sich selbst auf dem Markt und in der Nachbarschaft nach Werten um. Wenn möglich, tun Sie das nicht mit Zillow. Ich habe einen detaillierten Blog geschrieben, warum deren Seite nicht so realistisch ist, wie er sein sollte. Dieser Link gibt Ihnen freien Zugang zu unserem lokalen MLS. Kein Druck. Keine zeitliche Begrenzung. Keine Anrufe. Sie müssen nicht einmal Ihre Kontaktinformationen hinterlassen.

Fazit:

Nicht alle Makler/Vertriebsagenten sind gleich. Wir erhalten zwar alle die selbe Aus – und Weiterbildung und wir haben alle die gleichen Werkzeuge, mit denen wir arbeiten können, aber die Erfahrung ist etwas, das man in der Schule nicht lernen kann. Ich würde mich freuen, von Ihnen zu hören und einer der Agenten zu sein, mit denen Sie sprechen. Rufen Sie mich jederzeit an oder schicken Sie mir eine E-Mail für Ihre völlig kostenlose 30-minütige Beratung am Telefon oder persönlich. Lesen Sie meine Biographie HIER

Gibt es überhaupt Unterschiede? Ooooh ja…! Riesige Unterschiede. Lesen Sie weiter.

Amerikaner sind es gewohnt, beim Kauf und Verkauf von Immobilien fast immer mit Immobilienmaklern zu arbeiten. Deutsche nicht so sehr. In diesem Blog behandle ich die Gründe und die großen Unterschiede in diesen 2 Ländern.

In den USA sind Immobilienmakler ausgebildet, trainiert und versichert. Wir stehen daher nahezu fast auf gleichem Niveau wie Rechtsanwälte oder zumindest werden wir als offizielle Fachleute angesehen. In Europa kann jeder eine Immobilienlizenz erwerben. Es ist so einfach wie es nur geht: Sie benötigen keine Aus- oder Weiterbildung, und nur sehr wenige Lizenznehmer sind versichert. Hier stehen Immobilienmakler irgendwo auf der Ebene der Autoverkäufer oder Geier. Schauen wir uns daher die Unterschiede genauer an:

US-Kunden:

In fast allen Bundesstaaten der USA müssen Käufer ihren Makler nicht bezahlen. Der Makler hilft bei der Suche nach einer Immobilie und der Erledigung des Papierkrams und allen anderen fragen und Problemem beim Abschluß. Der Verkäufer ist für die Gesamtprovision verantwortlich. Es wäre daher eigentlich ziemlich dumm, wenn ein Käufer KEINEN Makler beauftragen würde. Jede Partei hat ihren eigenen Makler: Der Verkäufer hat seinen Makler und dieser zahlt die volle Provision, sobald ein Käufer gefunden und das Geschäft abgeschlossen wurde. Der Käufer hat seinen eigenen Makler, der ihn keinen Cent kostet, egal ob er eine Immobilie für ihn findet oder nicht.

Der Makler des Verkäufers vertritt nur seinen Verkäufer und der Makler des Käufers nur seinen Kunden. Der Makler des Verkäufers erhält die volle Provision von seinem Kunden, sobald die Immobilie verkauft wird. Das bedeutet, dass der Käufer nicht sparen kann, wenn er nicht von seinem eigenen Makler vertreten wird, weil der Makler des Verkäufers die Provision mit dem Makler des Käufers teilen muss. Während der Käufer mit dem Verkaufsmakler unter Vertrag steht, ist es ihm normalerweise nicht erlaubt, die Immobilie an jemanden privat zu verkaufen.

Wie sieht es bei Verkäufen durch den Eigentümer aus?

Ja, diese Angabote gibt es, aber um zu verstehen, warum solche Immobilien normalerweise kein gutes Geschäft sind, müssen Sie verstehen, wie Immobilienmakler arbeiten und wie sie ausgebildet werden.

Wie Immobilienmakler in den USA geboren werden:

Ich war von 1984 bis 2005 Immobilienmaklerin und Bauunternehmerin in Deutschland, bevor wir nach Florida gezogen sind. Um Immobilien an Kunden in den Staaten zu verkaufen, musste ich den gleichen Prozess durchlaufen wie alle anderen auch. Keine Abkürzung für irgendjemanden. Egal, wie alt oder wie erfahren Sie sind. Man wird genauso behandelt wie alle anderen. Das bedeutet, dass man 2 lange Wochen lang zur Schule gehen muss. Das klingt einfach, ist es aber nicht. In diesen 2 Wochen gibt es viel zu lernen. Dann muss man eine Klassenprüfung bestehen, und danach kommt das Staatsexamen. Das ist eine harte Prüfung, und die Misserfolgsquote liegt bei etwa 65 % aller, die es versuchen. Ich kenne ein paar Leute, die das Examen nie bestanden haben und deshalb keine Immobilien verkaufen dürfen. Wenn Sie das Examen bestanden haben, sind Sie ein „Sales Associate“. Sie müssen Ihre Provision mit dem Eigentümer des Büros – dem BROKER – teilen, und Sie können noch kein eigenes Büro eröffnen. Sie müssen mindestens 24 Monate lang unter einem erfahrenen Makler arbeiten. Dann könnten Sie Ihr eigenes Büro eröffnen, aber Sie müssen immer noch einen Broker im Büro haben. Das bedeutet, dass Sie Ihre Provision immer noch teilen müssen.

Die einzige Möglichkeit, Ihre Provision nicht teilen zu müssen, ist die Beantragung einer eigenen „Broker“-Lizenz. Dafür müssen Sie wieder zur Schule gehen. Dieses Mal länger. Diesmal ist es schwieriger. Wenn Sie das Schul- und das Staatsexamen bestehen, sind Sie Ihr eigener Chef, der 100% von allem, was er oder sie verdient, behalten kann. Die Misserfolgsquote ist diesmal noch höher. Hinzu kommt, dass alle Makler alle 2 Jahre ihre Fortbildung besuchen und bestehen müssen, um ihre Lizenz aktiv zu halten. Jeder Handelsvertreter hat eine sehr hohe Haftpflichtversicherung. In der Regel 2 Millionen Deckung. Aussagen, die wir machen, sollten besser 100% richtig sein. Wenn nicht, können uns die Kunden leicht verklagen und sind durch diese Versicherung gedeckt. Wäre es daher nicht dumm, keinen eigenen Makler zu engagieren, wenn man etwas kaufen will?

Und wie ist es in Detuschland?

Es gibt eine einfache Hintergrundprüfung für Antragsteller, aber solange Sie nicht im Gefängnis waren, jemanden getötet haben oder eine Verganheit asls Trickbetrüger offenbaren, stehen die Chancen gut, dass Sie Ihre Lizenz erhalten. Es wird keine Ausbildung angeboten oder verlangt, keine Haftpflichtversicherung und keinerlei Regelung. Wie beim Verkauf von Autos – oder? Jeder kann es.

Zugang zu den Angeboten

In Europa hat jeder Immobilienmakler seine eigenen Objekte. Nahezu ausschliesslich seine eigenen. Dank des Internets ist es inzwischen zwar etwas einfacher eine Immobilie zu finden, aber Sie müssen vielleicht mehrere Makler aufsuchen, bevor Sie fümndig werden. Oft ist ungeregelt wer die Provision bezahlt. Manchmal ist es der Käufer, manchmal der Verkäufer, manchmal beide. Eines ist jedoch sicher: Keine Provision ist keine Option, selbst wenn Objekte mit dieser Überschrift beworben werden. In Europa gibt es kein Gesetz, das die Makler zwingt, offenzulegen, ob sie von beiden Seiten bezahlt werden oder ob sie die Provisionen in den Verkaufspreis der Immobilie einkalkuliert haben. Ja, das wird dort als legal angesehen.

Vergleichsobjekte:

In Europa ist es schwierig genug, vergleichbare Objekte zu finden. Die meisten Immobilien unterscheiden sich stark in Stil, Größe und Lage. Sie haben vielleicht eine Chance bei Eigentumswohnungen und Doppelhäusern, da diese oft und relativ gleich gebaut werden, aber es gibt kein System, um solche bereits abgeschlossenen Verkäufe zu finden. Sie können versuchen, online zu gehen und Verkäufe zu finden, aber Sie werden keine spezifischen Daten finden. Daher können Verkäufer preislich so ziemlich alles verlangen , was sie wollen. Wenn Sie als Käufer den Kaufpreis bezahlen und später feststellen, dass Sie übervorteilt wurden, können Sie Ihren Verkäufer und Ihren Makler nicht zur Verantwortung ziehen. Er wusste von diesem überhöhten Preis evtl. wirklich auch nicht, und er hat keine Versicherung, die Ihren Verlust abdeckt. Alles, was Sie tun können, ist den Verkäufer zu verklagen. Viel Glück! Das wird Sie viel Geld kosten, und das Ergebnis ist unbestimmt. Vor Gericht und auf hoher See…. .

Wir danken dem Himmel für unser MLS

Ich erinnere mich, dass es viele Male versucht wurde, das MLS ( Multiple Listing System ) in Europa zu etablieren, aber Makler mit guten Objekten haben diese nie darin aufgenommen oder beworben, weil sie ihre Provision nicht mit anderne teilen wollten. Gute Objekte kann jeder selber verkaufen. Da es keine Immobilienkommission gibt, die die Makler zwingen könnte, sich ausbilden zu lassen und sie dazu zu zwingen, jedes Angebot zwingend in das MLS aufzunehmen, ist es unnötig zu sagen, dass Europa immer noch der Wilde Westen ist, wenn es um den Kauf und Verkauf von Immobilien geht.

Die US-Makler müssen jedes Listing ins MLS einstellen, und JEDER Agent in der Region hat Zugang zu allen Listings. Und zwar jederzeit. 24/7. Als Käufer können Sie mit jedem Agenten zusammenarbeiten. Heißt das, dass wir alle gleich sind? Garantiert nicht !! Wie in jedem Markt und jedem Job ist Erfahrung extrem wichtig. Obwohl Käufer keine Provision zahlen, sollten sie dennoch ihre Sorgfaltspflicht erfüllen und den Makler, mit dem sie arbeiten möchten, recherchieren. Am Ende wird Ihr Bauchgefühl immer noch einen großen Einfluss haben, aber selbst der schlechteste Makler hat schon Objekte in unserer Gegend verkauft.

Der Makler des Verkäufers:

Es ist ein völlig anderes Bild, wenn man einen Makler für den Verkauf seiner Immobilie sucht. Lassen Sie die Neulinge ihre Erfahrungen mit jemand anderem machen. Hier geht es um IHR Geld. Wir lassen es einfach aussehen, um Ihnen zu sagen, wie viel Ihre Immobilie wert ist, aber das ist nicht wirklich einfach. Ein erfahrener Makler hat verschiedene Strategien, wie Sie Ihren Verkauf angehen können. Da Sie diesen Makler bezahlen, sollten Sie sich nach einem guten Makler umsehen. Nachforschungen sind absolut notwendig.

Fazit:

Europäer müssen die Unterschiede zwischen den beiden Systemen verstehen. Die Makler in den USA unterscheiden sich in Ausbildung und Ruf. Als Käufer sind Sie nur dann vertreten, wenn Sie einen eigenen Makler haben. Der Makler des Verkäufers hat keinen Grund, Ihnen das beste Angebot zu machen. Er vertritt nur seinen Kunden – den Verkäufer. Er ist nicht verpflichtet, Ihnen alles über das Objekt Ihrer Wahl mitzuteilen. Als Käufer holen Sie sich Ihren Makler und verlassen sich darauf, dass er Ihnen das beste Angebot zum besten Preis macht. Und wenn dieser Agent Mist baut und etwas schief geht, sind Sie dank unserer Haftpflichtversicherung finanziell immer noch sicher. Als Verkäufer: Versuchen Sie nicht, ein paar Dollar zu sparen und es selbst zu tun: Das ist es nicht wert. Erfahrung hat ihren Preis. Ein Preis, den Sie bereits beim Kauf der Immobilie gespart und genutzt haben.

Finden Sie heraus, ob ich evtl. der Makler Ihres Vertrauens sein kann, indem Sie meine Biografie lesen. Diese finden Sie hier: https://floridasouthwestrentals.com/de/uber-uns/