Michael Schaefer

Mit diesem Blog will ich Sie nicht dazu verleiten, Ihre Immobilie mit mir zu listen oder zu verkaufen. In den letzten 36 Jahren in dieser Branche habe ich einfach zu viele Leute gesehen, die aufs Kreuz gelegt wurden, und deshalb habe ich beschlossen, einen kurzen Überblick darüber zu geben, was Sie wissen sollten, bevor Sie sich an einen Makler wenden. In Europa ist es viel komplizierter, Ihre Traumimmobilie zu finden. Jeder Makler hat NUR seine eigenen Angebote. Meistens müssen Sie sich mit einigen wenigen Verkäufern beschäftigen, bis Sie finden, was Sie suchen.

In den Vereinigten Staaten haben wir das MLS ( Multiple Listing System ) in jedem Bezirk/jeder Stadt. Alle Makler/Vertriebsagenten haben Zugang zu ALLEN gleichen Informationen und den gleichen Objekten. Dies sollte eigentlich bedeuten, dass es keine Rolle spielen sollte, welchen Makler Sie einstellen. Nun: Finden wir es heraus!

Erfahrung zählt besonders, wenn es darum geht, Ihr Haus zum Verkauf anzubieten. Es ist ganz einfach, den Wert einer Immobilie zu ermitteln, da so viele Häuser gleich sind. Ein Verkaufsmakler muss nur vergleichbare Immobilien in einer anständigen Nachbarschaft und Entfernung finden, die etwa die gleiche Größe, das gleiche Alter und den gleichen Zustand haben. Das klingt ziemlich einfach, aber trotzdem bringen so viele Makler etwas durcheinander. Meiner Meinung nach ist es für viel Makler nur wichtig das jeweilge Listing zu bekommen, egal ob der Preis stimmt. Wann und zu welchem Preis auch immer dieses Angebot verkauft wird, 50% der Provision landen garantiert in deren Tasche. Ich habe noch nicht viele Agenten ein Listign ablehnen sehen, wenn ein Angebot zu hoch ist, um es zu verkaufen. Meine Erfahrung mit anderen Maklern ist, dass sie die Immobilie auf jeden Fall anbieten. Ledier finden überteuerte Immobilien selten bis nie einen Käufer. Diese Makler hoffen, ihre Verkäufer mit der Zeit davon zu überzeugen, den Preis zu senken.

Die ersten Tage, an denen eine Immobilie gelistet ist, sind am wichtigsten. Niemand sollte diese wichtigen ersten Tage mit einer zu hohen Notierung verschwenden, um sie zu verkaufen. Selbst wenn Sie einen Käufer finden, der bereit ist, den geforderten Preis zu zahlen, können Sie das Geschäft verlieren, wenn der Käufer eine Schätzung in Auftrag gibt. So sehr ich auch verstehe, dass Verkäufer so viel wie möglich bekommen wollen, verstehe ich auch Käufer, die nicht mehr bezahlen wollen, als eine Immobilie wert ist.

Das bedeutet, dass Sie einen Makler schätzen sollten, der den Mut hat, ein Listing sogar abzulehnen, wenn er sich mit seinen Verkäufern nicht auf einen realistischen Angebotspreis einigen kann. Hier ist also Ihre Antwort, wenn es um einen „Listing“-Agenten geht: Sie sind bei weitem nicht alle gleich. Wenn dieser Makler Sie nicht zu 100% überzeugen kann, warum das, was er Ihnen erzählt, das Höchste und Beste ist, was Sie für Ihre Immobilie bekommen können, dann ist er nicht der richtige Makler für Sie. Punkt.

Lassen Sie uns jetzt über den Kauf einer Immobilie sprechen. Da jeder Makler den gleichen Zugang zu den gleichen Angeboten hat, sollte es keinen Unterschied machen, wen Sie auswählen. Auch nicht ganz richtig. Wenn ich mit Käufern spreche, die mit anderen Maklern zusammengearbeitet haben, bevor sie sich gefragt haben, warum diese anderen Makler ihnen nicht die Immobilien gezeigt haben, die ich ihnen gezeigt habe, obwohl diese Immobilien schon damals auf dem Markt waren.

Das System ist recht einfach zu handhaben, aber Sie müssen trotzdem wissen, was Ihr Käufer sucht. Ich persönlich nehme mir die meiste Zeit, um mit meinen Käufern darüber zu sprechen, was diese suchen, bevor wir ausgehen und die Objekte besichtigen. In meinen 36 Jahren in der Branche habe ich einem Kunden selten mehr als 10 Objekte gezeigt, aber ich kenne Makler, die mit Kunden arbeiten, denen sie Hunderte von Häusern gezeigt haben. Buchstäblich. Das ist kein Witz! Diese Kunden sind natürlich frustriert und wissen wahrscheinlich nicht, was sie in der Vergangenheit gesehen haben und was sie wirklich suchen.

Wie durch ein Wunder schließen selbst die schlimmsten Agenten Geschäfte ab, weil ihre Kunden nicht wissen, was ihre Agenten besser hätten machen können, oder weil sie einfach einen anderen Agenten dazu veranlassen, ihr Angebot zu verkaufen. In diesem Fall sind beide Parteien glücklich, es sei denn, es treten Komplikationen auf. Und das tun sie oft. Ein Käufer braucht oft weitere Hilfe, bevor er ein Geschäft abschließt. Der Makler sollte helfen, tut es aber oft nicht, weil er befürchtet, dass er einem Kunden einen schlechten Rat gibt und dafür verklagt werden könnte. Jeder Makler muss zur Schule gehen und einige ernsthafte Tests bestehen, bevor er Immobilien verkaufen darf. Hier erfahren sie, was sie NICHT tun dürfen. Und es ist eine Menge, was wir nicht tun dürfen. Ein guter Makler wird Ihnen trotzdem helfen. Er kennt seine Fähigkeiten.

Wenn es zu Komplikationen oder Neuverhandlungen kommt, lohnt es sich immer, einen erfahrenen Makler als Vermittler zu haben. Jeder Kauf und Verkauf ist mit einem erheblichen Geldbetrag verbunden, und ich rate immer, sich bei jeder Transaktion nach erfahrenen Partnern umzusehen.

Ein guter Ratschlag: Folgen Sie Ihrem Bauchgefühl. Sprechen Sie mit ein paar Agenten, bevor Sie jemanden zusagen. Recherchieren Sie jeden von ihnen. Wie lange arbeiten sie in der Branche, wie viele Verkäufe haben sie getätigt, wie sieht ihre Website aus usw. Der beste Makler könnte derjenige sein, mit dem Sie sich am wenigsten über den Verkaufspreis einigen, wenn Sie der Verkäufer sind. Da Sie mit ihm zusammenarbeiten müssen, sollten Sie ihn oder sie trotzdem ein wenig mögen. Das hilft, aber hören Sie am Ende auf Ihr Bauchgefühl.

Informieren Sie sich

Sie können viel selbst tun, BEVOR Sie jemanden einstellen. Sehen Sie sich selbst auf dem Markt und in der Nachbarschaft nach Werten um. Wenn möglich, tun Sie das nicht mit Zillow. Ich habe einen detaillierten Blog geschrieben, warum deren Seite nicht so realistisch ist, wie er sein sollte. Dieser Link gibt Ihnen freien Zugang zu unserem lokalen MLS. Kein Druck. Keine zeitliche Begrenzung. Keine Anrufe. Sie müssen nicht einmal Ihre Kontaktinformationen hinterlassen.

Fazit:

Nicht alle Makler/Vertriebsagenten sind gleich. Wir erhalten zwar alle die selbe Aus – und Weiterbildung und wir haben alle die gleichen Werkzeuge, mit denen wir arbeiten können, aber die Erfahrung ist etwas, das man in der Schule nicht lernen kann. Ich würde mich freuen, von Ihnen zu hören und einer der Agenten zu sein, mit denen Sie sprechen. Rufen Sie mich jederzeit an oder schicken Sie mir eine E-Mail für Ihre völlig kostenlose 30-minütige Beratung am Telefon oder persönlich. Lesen Sie meine Biographie HIER

Gibt es überhaupt Unterschiede? Ooooh ja…! Riesige Unterschiede. Lesen Sie weiter.

Amerikaner sind es gewohnt, beim Kauf und Verkauf von Immobilien fast immer mit Immobilienmaklern zu arbeiten. Deutsche nicht so sehr. In diesem Blog behandle ich die Gründe und die großen Unterschiede in diesen 2 Ländern.

In den USA sind Immobilienmakler ausgebildet, trainiert und versichert. Wir stehen daher nahezu fast auf gleichem Niveau wie Rechtsanwälte oder zumindest werden wir als offizielle Fachleute angesehen. In Europa kann jeder eine Immobilienlizenz erwerben. Es ist so einfach wie es nur geht: Sie benötigen keine Aus- oder Weiterbildung, und nur sehr wenige Lizenznehmer sind versichert. Hier stehen Immobilienmakler irgendwo auf der Ebene der Autoverkäufer oder Geier. Schauen wir uns daher die Unterschiede genauer an:

US-Kunden:

In fast allen Bundesstaaten der USA müssen Käufer ihren Makler nicht bezahlen. Der Makler hilft bei der Suche nach einer Immobilie und der Erledigung des Papierkrams und allen anderen fragen und Problemem beim Abschluß. Der Verkäufer ist für die Gesamtprovision verantwortlich. Es wäre daher eigentlich ziemlich dumm, wenn ein Käufer KEINEN Makler beauftragen würde. Jede Partei hat ihren eigenen Makler: Der Verkäufer hat seinen Makler und dieser zahlt die volle Provision, sobald ein Käufer gefunden und das Geschäft abgeschlossen wurde. Der Käufer hat seinen eigenen Makler, der ihn keinen Cent kostet, egal ob er eine Immobilie für ihn findet oder nicht.

Der Makler des Verkäufers vertritt nur seinen Verkäufer und der Makler des Käufers nur seinen Kunden. Der Makler des Verkäufers erhält die volle Provision von seinem Kunden, sobald die Immobilie verkauft wird. Das bedeutet, dass der Käufer nicht sparen kann, wenn er nicht von seinem eigenen Makler vertreten wird, weil der Makler des Verkäufers die Provision mit dem Makler des Käufers teilen muss. Während der Käufer mit dem Verkaufsmakler unter Vertrag steht, ist es ihm normalerweise nicht erlaubt, die Immobilie an jemanden privat zu verkaufen.

Wie sieht es bei Verkäufen durch den Eigentümer aus?

Ja, diese Angabote gibt es, aber um zu verstehen, warum solche Immobilien normalerweise kein gutes Geschäft sind, müssen Sie verstehen, wie Immobilienmakler arbeiten und wie sie ausgebildet werden.

Wie Immobilienmakler in den USA geboren werden:

Ich war von 1984 bis 2005 Immobilienmaklerin und Bauunternehmerin in Deutschland, bevor wir nach Florida gezogen sind. Um Immobilien an Kunden in den Staaten zu verkaufen, musste ich den gleichen Prozess durchlaufen wie alle anderen auch. Keine Abkürzung für irgendjemanden. Egal, wie alt oder wie erfahren Sie sind. Man wird genauso behandelt wie alle anderen. Das bedeutet, dass man 2 lange Wochen lang zur Schule gehen muss. Das klingt einfach, ist es aber nicht. In diesen 2 Wochen gibt es viel zu lernen. Dann muss man eine Klassenprüfung bestehen, und danach kommt das Staatsexamen. Das ist eine harte Prüfung, und die Misserfolgsquote liegt bei etwa 65 % aller, die es versuchen. Ich kenne ein paar Leute, die das Examen nie bestanden haben und deshalb keine Immobilien verkaufen dürfen. Wenn Sie das Examen bestanden haben, sind Sie ein „Sales Associate“. Sie müssen Ihre Provision mit dem Eigentümer des Büros – dem BROKER – teilen, und Sie können noch kein eigenes Büro eröffnen. Sie müssen mindestens 24 Monate lang unter einem erfahrenen Makler arbeiten. Dann könnten Sie Ihr eigenes Büro eröffnen, aber Sie müssen immer noch einen Broker im Büro haben. Das bedeutet, dass Sie Ihre Provision immer noch teilen müssen.

Die einzige Möglichkeit, Ihre Provision nicht teilen zu müssen, ist die Beantragung einer eigenen „Broker“-Lizenz. Dafür müssen Sie wieder zur Schule gehen. Dieses Mal länger. Diesmal ist es schwieriger. Wenn Sie das Schul- und das Staatsexamen bestehen, sind Sie Ihr eigener Chef, der 100% von allem, was er oder sie verdient, behalten kann. Die Misserfolgsquote ist diesmal noch höher. Hinzu kommt, dass alle Makler alle 2 Jahre ihre Fortbildung besuchen und bestehen müssen, um ihre Lizenz aktiv zu halten. Jeder Handelsvertreter hat eine sehr hohe Haftpflichtversicherung. In der Regel 2 Millionen Deckung. Aussagen, die wir machen, sollten besser 100% richtig sein. Wenn nicht, können uns die Kunden leicht verklagen und sind durch diese Versicherung gedeckt. Wäre es daher nicht dumm, keinen eigenen Makler zu engagieren, wenn man etwas kaufen will?

Und wie ist es in Detuschland?

Es gibt eine einfache Hintergrundprüfung für Antragsteller, aber solange Sie nicht im Gefängnis waren, jemanden getötet haben oder eine Verganheit asls Trickbetrüger offenbaren, stehen die Chancen gut, dass Sie Ihre Lizenz erhalten. Es wird keine Ausbildung angeboten oder verlangt, keine Haftpflichtversicherung und keinerlei Regelung. Wie beim Verkauf von Autos – oder? Jeder kann es.

Zugang zu den Angeboten

In Europa hat jeder Immobilienmakler seine eigenen Objekte. Nahezu ausschliesslich seine eigenen. Dank des Internets ist es inzwischen zwar etwas einfacher eine Immobilie zu finden, aber Sie müssen vielleicht mehrere Makler aufsuchen, bevor Sie fümndig werden. Oft ist ungeregelt wer die Provision bezahlt. Manchmal ist es der Käufer, manchmal der Verkäufer, manchmal beide. Eines ist jedoch sicher: Keine Provision ist keine Option, selbst wenn Objekte mit dieser Überschrift beworben werden. In Europa gibt es kein Gesetz, das die Makler zwingt, offenzulegen, ob sie von beiden Seiten bezahlt werden oder ob sie die Provisionen in den Verkaufspreis der Immobilie einkalkuliert haben. Ja, das wird dort als legal angesehen.

Vergleichsobjekte:

In Europa ist es schwierig genug, vergleichbare Objekte zu finden. Die meisten Immobilien unterscheiden sich stark in Stil, Größe und Lage. Sie haben vielleicht eine Chance bei Eigentumswohnungen und Doppelhäusern, da diese oft und relativ gleich gebaut werden, aber es gibt kein System, um solche bereits abgeschlossenen Verkäufe zu finden. Sie können versuchen, online zu gehen und Verkäufe zu finden, aber Sie werden keine spezifischen Daten finden. Daher können Verkäufer preislich so ziemlich alles verlangen , was sie wollen. Wenn Sie als Käufer den Kaufpreis bezahlen und später feststellen, dass Sie übervorteilt wurden, können Sie Ihren Verkäufer und Ihren Makler nicht zur Verantwortung ziehen. Er wusste von diesem überhöhten Preis evtl. wirklich auch nicht, und er hat keine Versicherung, die Ihren Verlust abdeckt. Alles, was Sie tun können, ist den Verkäufer zu verklagen. Viel Glück! Das wird Sie viel Geld kosten, und das Ergebnis ist unbestimmt. Vor Gericht und auf hoher See…. .

Wir danken dem Himmel für unser MLS

Ich erinnere mich, dass es viele Male versucht wurde, das MLS ( Multiple Listing System ) in Europa zu etablieren, aber Makler mit guten Objekten haben diese nie darin aufgenommen oder beworben, weil sie ihre Provision nicht mit anderne teilen wollten. Gute Objekte kann jeder selber verkaufen. Da es keine Immobilienkommission gibt, die die Makler zwingen könnte, sich ausbilden zu lassen und sie dazu zu zwingen, jedes Angebot zwingend in das MLS aufzunehmen, ist es unnötig zu sagen, dass Europa immer noch der Wilde Westen ist, wenn es um den Kauf und Verkauf von Immobilien geht.

Die US-Makler müssen jedes Listing ins MLS einstellen, und JEDER Agent in der Region hat Zugang zu allen Listings. Und zwar jederzeit. 24/7. Als Käufer können Sie mit jedem Agenten zusammenarbeiten. Heißt das, dass wir alle gleich sind? Garantiert nicht !! Wie in jedem Markt und jedem Job ist Erfahrung extrem wichtig. Obwohl Käufer keine Provision zahlen, sollten sie dennoch ihre Sorgfaltspflicht erfüllen und den Makler, mit dem sie arbeiten möchten, recherchieren. Am Ende wird Ihr Bauchgefühl immer noch einen großen Einfluss haben, aber selbst der schlechteste Makler hat schon Objekte in unserer Gegend verkauft.

Der Makler des Verkäufers:

Es ist ein völlig anderes Bild, wenn man einen Makler für den Verkauf seiner Immobilie sucht. Lassen Sie die Neulinge ihre Erfahrungen mit jemand anderem machen. Hier geht es um IHR Geld. Wir lassen es einfach aussehen, um Ihnen zu sagen, wie viel Ihre Immobilie wert ist, aber das ist nicht wirklich einfach. Ein erfahrener Makler hat verschiedene Strategien, wie Sie Ihren Verkauf angehen können. Da Sie diesen Makler bezahlen, sollten Sie sich nach einem guten Makler umsehen. Nachforschungen sind absolut notwendig.

Fazit:

Europäer müssen die Unterschiede zwischen den beiden Systemen verstehen. Die Makler in den USA unterscheiden sich in Ausbildung und Ruf. Als Käufer sind Sie nur dann vertreten, wenn Sie einen eigenen Makler haben. Der Makler des Verkäufers hat keinen Grund, Ihnen das beste Angebot zu machen. Er vertritt nur seinen Kunden – den Verkäufer. Er ist nicht verpflichtet, Ihnen alles über das Objekt Ihrer Wahl mitzuteilen. Als Käufer holen Sie sich Ihren Makler und verlassen sich darauf, dass er Ihnen das beste Angebot zum besten Preis macht. Und wenn dieser Agent Mist baut und etwas schief geht, sind Sie dank unserer Haftpflichtversicherung finanziell immer noch sicher. Als Verkäufer: Versuchen Sie nicht, ein paar Dollar zu sparen und es selbst zu tun: Das ist es nicht wert. Erfahrung hat ihren Preis. Ein Preis, den Sie bereits beim Kauf der Immobilie gespart und genutzt haben.

Finden Sie heraus, ob ich evtl. der Makler Ihres Vertrauens sein kann, indem Sie meine Biografie lesen. Diese finden Sie hier: https://floridasouthwestrentals.com/de/uber-uns/

In der Regel führe ich alle 2 Monate einen detaillierten Marktcheck über das Angebot und die Nachfrage nach Immobilien in unserer Gegend durch. Meine letzte Überprüfung Anfang November 2019 ergab einen noch gesunden Markt von Angebot und Nachfrage. Mein Bauchgefühl stört mich schon lange, da ich sehen kann, was los ist, und ich frage mich, ob sich der Markt verändert hat.

Beim Herumfahren mit Kunden hat es mich lange genervt, ueberall all diese Neubauten zu sehen. Es gibt vor allem extrem viele Wohnungen. Als ich in Deutschland Bauträger war, haben wir auch Apartmentanlagen gebaut, aber wir haben NIEMALS damit begonnen, bevor wir nicht mindestens 50% der Anlage verkauft hatten. In Florida sind fast alle Neubauten SPEC Homes / Apartments. Das heißt, sie sind gebaut, aber es gibt noch keinen Käufer. Besonders in einem Käufermarkt kann dies zu einer Katastrophe werden.

Haben wir wieder einen Käufermarkt?

Man spricht von einem Käufermarkt, wenn das Angebot die Nachfrage dramatisch übersteigt. Um herauszufinden, ob es besser oder schlechter geworden ist, vergleiche ich die Zahlen von 2 Monaten mit dem aktuellen Angebot. Ich meine, wir näheren uns einem Käufermarkt. Hier Zahlen von Einfamilienhäusern, die nicht am Wasser liegen.

Und der Gewinner ist: LEHIGH

Dies bestätigen die Berichte im Fernsehen und im Web: Lehigh wurde vor kurzem mehrfach in vielen Medien als die am schnellsten wachsende Stadt in Florida genannt. Es ist nicht mehr diese langweilige Stadt abseits von allem. Lehigh wächst, aber es ist immer noch der Ort, an dem man das meiste für sein Geld bekommen kann. Es war die einzige Stadt, in der das Angebot schrumpfte. In allen anderen Städten wuchs das Angebot. Die nächste Grafik zeigt wieder Einfamilienhäuser, aber diesmal am Wasser:

Und der Gewinner ist wieder Lehigh.

Ich gebe zu, daß es nicht allzu viele Häuser in Lehigh gibt, die an irgendeinem See oder Kanal liegen. ABER: Wenn Sie eines bekommen können: Kaufen Sie es. Lehigh ist wieder die einzige Stadt, in der es weniger Zeit brauchte, um das aktuelle Angebot zu verkaufen. Schauen wir uns Wohnungen an:

Es war nicht nur mein Bauchgefühl: Der Vorrat ist wirklich gestiegen!

Das Angebot ist innerhalb der letzten 2 Monate um fast 20% gestiegen. Dies ist das Ergebnis der Tatsache, dass einige dieser im Bau befindlichen Anlagen auf den Markt kommen. Aber wir sind noch nicht fertig: Es gibt VIEL MEHR im Bau befindliche Wohnanlagen, die in der Tabelle ( noch ) nicht berücksichtigt sind. Ich nehme an, dass mein nächster Vergleich in 2 Monaten noch schlimmer aussehen wird. Aber nun schauen Sie sich die Apartments an, die am Waser liegen:

Ergebnis: Schlecht, aber nicht so schlecht wie nicht am Wasser gelegene Objekte.

Hier sind wir um 18% im Angebot nach oben gegangen und es wird 20% länger dauern, um das Angebot zu verkaufen. Dies natürlich nur, wenn nicht zu viele neue Angebote auf den Markt kommen. Und bedenken Sie, dass gerade Hochsaison herrscht: Im Moment sind viele Noramerikaner hier um den kaltem Winter im sonnigen Süden zu verbringen. Da sich unsere Population in dieser Zeit damit fast verdoppelt, könnte auch die Nachfrage steigen. Aber die Saison endet garantiert in etwa 3 Monaten und was dann? Das Angebot, so wie ich es sehe, wird es nicht.

Gehen die Preise bereits nach unten?

Ehrliche Antwort: Nein, noch nicht, aber das ist zu erwarten. Während der Saison wird das nicht passieren, aber diese Bauträger brauchen das Geld aus diesen Verkäufen und je näher wir dem Ende der Saison 2020 kommen, erwarte ich, dass einige den Preis senken oder andere Anreize anbieten werden. Das könnte der Beginn des Abschwungs sein.

Und wie sieht es mit gewerblichen Immobilien aus?

Kommerziell ist alles, was NICHT zu Wohnzwecken dient. Die Statistik ist nicht so einfach zu lesen, da zu viele verschiedene Immobilientypen in dieser Liste stehen. Es gibt Gewerbegebiete neben Lagerhäusern, neben Tankstellen, neben Einkaufszentren, neben Autohäusern. Jeder von ihnen hat eine andere Klientel. Das Diagramm wäre viel zu kompliziert, wenn ich es aufschlüsesseln würde, aber nach all den Jahren in diesem Markt kann ich Ihnen eines mit Garantie und lauthals über Gewerbeimmobilien als Investment sagen:

Tuns Sie es nicht! Oder noch deutlicher: Bloß nicht!!

Ich kann Ihnen persönlich Immobilien zeigen, die seit JAHREN auf dem Markt sind. Richtig gelesen: Jahre – nicht nur Monate. Ein mir bekanntes Bürogebäude ist seit 2016 auf dem Markt und ein Autohaus direkt neben einer Abfahrt von der I75 in perfekter Lage steht seit mehr als 2 Jahren leer. Falls Sie jedoch eine perfekte Abschreibung, bei der Sie Ihre Gesamtinvestition fast garantiert verlieren suchen: Na dann: los gehts.

Was nun? Soll das heissen, Sie sollen nicht mehr in Immobilien investieren?

Natürlich nicht. Ich sage dir nur, dass Sie ein bisschen vorsichtiger sein sollten. Irgendwo am Horizont zeichnet sich eine weitere Krise ab. Wie schnell und wie schlimm wird es uns treffen? Fragen Sie mich, NACHDEM wir getroffen wurden, da dies niemand wirklich vorhersagen kann. Aber zu warten und nichts zu tun, bis es eintrifft und die Preise fallen, ist keine gute Investition. Es kann immer noch Jahre dauern, und bis dahin können Sie eine gute Rendite für Ihre Investition erhalten. Menschen, die auf den „perfekten Moment“ warten, um in etwas ein – oder auszusteigen, machen in der Regel nie etwas.

Zusammenfassung / Schlussfolgerung:

Der Vermietungsmarkt ist sehr gut. Von einem Immobilienabschwung werden viele Leute betroffen sein. Diese werden ihr Zuhause verlieren. Diese Menschen müssen jedoch irgendwo wohnen. Ihr Mietobjekt wird Ihnen Geld einbringen bis eine Krise eintritt und noch mehr, wenn wir getroffen wurden. Werfen Sie daher einen Blick auf unser MLS-System auf meiner Website. Gehen Sie unter „Hauskäufer“ auf Option 1 oder 2, um zu sehen, ob es etwas gibt, das Ihr Auge und Ihren Geldbeutel fesselt. Ich bin gerne bereit, Ihnen zu helfen, wann immer Sie bereit sind.

Über meine Vergangenheit:

Ich wurde 1984 in Deutschland in die Branche eingeführt, um Lebensversicherungen und Kapitalanlagen zu verkaufen.  Ich konnte mich auf das konzentrieren, was für meine Kunden am besten ist, anstatt nur dem Geld hinterherzulaufen. Immobilien sind und waren auch bereits vor 35 Jahren eine großartige Investition und es war daher völlig normal, mich selbst in diesem Gebiet zu engagieren.   

Ich kaufte und verkaufte Häuser und Wohnungen und betätigte mich zudem als Bauträger für Neubautenr. Zwischen 1995 und 2004 habe ich hunderte von Häusern gebaut. Einfamilien – und Doppelhäuser bis hin zu Mehrfamilienhäusern mit hunderten von Wohnungen pro Komplex.  Nutzen Sie mein langjähriges Know-how. Ich scheue mich nicht, Ihnen zu sagen, dass Sie etwas leiber nicht machen sollten, wenn es nicht passt oder wenn ich etwas sehe, was Sie nicht sehen können. Nach vielen Jahren in diesem Land kann ich Ihnen sagen, dass es gravierende Unterschiede zwischen US Maklern und mir gibt. Rufen Sie mich an, um herauszufinden, was das sein könnte.

Florida… Der Sonnenschein Staat. Laut verschiedenen Wetter-Webseiten hat Florida etwa 260 Sonnentage im Jahr. Man sollte meinen, dass der „Sunshine State“ daher führend ist, wenn es um Solarenergie geht. Sind wir aber nicht. Wir sind das Schlusslicht.

Die kurze Version ist, dass es wahrscheinlich nie passieren wird. Sicherlich nicht in der nahen Zukunft. Warum nicht?   Lobbyisten und die 2 Anbieter die es nur gibt, werden es nicht zulassen. Sie sind an ihr grosses Einkommen gewöhnt, weil es zu grossen Pensionen und einem grossen Einfluss für ihre CEO’s führt.

Vielleicht höre ich ein ABER: Aber es gibt die Vorzeigestadt der Solarenergie namens „Babcock Ranch“. Richtig: Lassen Sie uns später über diese Katastrophe reden. Zuerst gehen wir ein wenig in der Zeit für eine eigenlich schon fast lustigen Geschichte zurück.  

Mein Haus habe ich 2005 selbst gebaut. Geboren und aufgewachsen in Deutschland in einer Gegend, in der Solarenergie überall eine Selbstverständlichkeit war, war es einfach normal, dass ich mein Haus mit Solarzellenplatten ausgestattet haben wollte und selbstversorgend sein wollte.  Ich wusste, dass ich mit genügend Solarpaneelen auf meinem Dach meine Stromrechnung komplett überspringen und vielleicht sogar ein paar Dollar mit dem Verkauf von Strom an das Netzversorger verdienen könnte. Der „Zurückverkaufen“-Teil flog mir zuerst um die Ohren. Mein Provider sagte mir , dass sie mir den Strom, den ich ins Netz zurückschicke, nicht bezahlen würden. OK: nicht gut, aber ich war trotzdem zuversichtlich und hoffte, mit einer sehr kleinen Stromrechnung davonzukommen, da ich nur nachts Strom brauchen würde.

Von Freunden und Kunden wusste ich, dass deren Stromrechnungen je nach den Temperaturen für ein Haus wie meines zwischen 100 bis max. 250 Dollar pro Monat lagen. Also errechnete ich eine durchschnittliche Energierechnung von 160 $, wenn ich mit meinem normalen Anbieter gehe. Nachdem ich hörte, dass ich nichts an das Stromnetz zurückverkaufen kann, hoffte ich, mit etwa $50 / Monat davonzukommen. Ich habe nicht erwartet, was als nächstes kommt:

Bitte bedenken Sie: Das war im Jahr 2005: Ich habve viele Händler für Solaranlagen angerufen. Ohne Erfolg. Jeder, der wenigstens ein wenig Wissen im Bereich Solarenergie hatte, verwies mich auf British Petrol – BP in Kalifornien. Tatsächlich war BP damals die einzige Firma, die Solaranlagen für Privathäuser in den USA anbot. Also rief ich an und war schockiert über die folgenden Fakten:

• BP wäre in der Lage, mich mit Solarmodulen zu versorgen.
• Verkaufspreis: $30.000 – Schockierend!!
• Versandkosten: Natürlich extra
• Und:  Keine Garantie, weil sie niemanden in unserer Gegend hatten, der sie installieren konnte.  
• Installationskosten: ca. weitere $5.000

Mein Kopf fing an sich zu drehen: $35.000 für Solarmodule, um vielleicht etwa $110 pro Monat zu sparen. Das wären 318 Monate, um die Gewinnzone zu erreichen. Das sind mehr als 26 Jahre!!!! Auf keinen Fall würde das System so lange halten.  Der gesunde Menschenverstand brachte mich dazu, die Idee fallen zu lassen und mich an das Netz des einzigen Anbieters in meiner Gegend anzuschließen. Florida Power & Light ( FPL )

Und jetzt zurück zur Babcock-Ranch: So werben sie für die Gegend:

• 343.000 Solarmodule auf einem 440 Hektar großen Gelände
• 74,5 Megawatt leiser, emissionsfreier Energie, genug um etwa 15.000 Haushalte zu versorgen
• Emissionsvermeidung entspricht den Emmsionswerten von 12.000 Fahrzeugen pro Jahr
• In Kombination mit anderen FPL-Solaranlagen werden die Kunden von Einsparungen in Millionenhöhe profitieren, die auf mehrere Faktoren zurückzuführen sind, unter anderem auf die Einsparung von Systembrennstoff
• Erzeugung von sauberem, solarem Strom seit 2016

Here’s the link to Babcock Ranch.

343.000 Solarpanels und es gibt sogar ein Batterie-Backup. Toll. Heißt das, dass Hausbesitzer keine Stromrechnung bekommen? NEIN!! Jeder Hausbesitzer auf der Babcock-Ranch zahlt genau DEN gleichen Preis pro KW wie alle anderen. Der Strom geht ins Netz und FPL verkauft ihn ohne jeglichen Kredit an die Hausbesitzer zurück. Lächerlich. Wenn man auf diese Tatsache hinweist, versucht Babcock zu erklären, dass die dort erstellen Häuser nur ca. 70 Dollar pro Monat für Energie benötigen, weil sie alle „hocheffizient“ gebaut sind. Klasse: Hocheffiziente Häuser in Florida. Wow. Sollte es nicht dem normalen Menschenverstand entsprechen, alle Häuser in Florida so zu bauen? Es tut mir leid, aber unter diesen Bedingungen werde ich keine Hauskäufer dorthin verweisen, denn vergessen wir nicht, dass es bei all dem einen Gewinner gibt: FPL!

• FPL hat das Grundstück kostenlos von Babcock erhalten.
• Sie brachten sogar die Regierung dazu, Steuerzuschüße für den Bau des Solarfelds zu gewähren.
• Die vorhandenen Panels können bis zu 15.000 Häuser betreiben, aber im Moment gibt es ca. 500. Raten Sie mal, was mit der überschüssigen Energie passiert…………………………….  

Die Babcock Ranch ist weit weg von allem und es wird Jahre dauern, bis diese Stadt eine eigene Stadt mit mehr Annehmlichkeiten ist. Und selbst dann: Es ist das zusätzliche Geld nicht wert, für das die Häuser gebaut werden. Das ist natürlich meine persönliche Meinung.

Aber was ist mit Hilfe von der Regierung?  

Im Moment gewährt die Regierung einen finanziellen Zuschuß für Menschen, die bereit sind, Solaranlagen auf ihren Dächern zu installieren.  ABER: Hierbei handelt es sich nicht um eine sofortige Gutschrift auf den Kaufpreis, sondern um eine Steuergutschrift.  Bedeutet das, dass wir bald überall Sonnenkollektoren sehen werden? Nein!!! Es wird immer noch nicht im großen Stil geschehen. Hier sind ein paar einfache Fakten, die klarmachen, warum:  

• Der finanzielle Zuschuß wird jedes Jahr geringer.
• Je später Sie sich entscheiden, desto geringer wird Ihre Steuergutschrift ausfallen. Ab 2022 gibt es überhaupt keinen Zuschuß mehr
• Der Preis für Panels ist immer noch unglaublich hoch: Die Schätzung für die Umrüstung meines Haus im Jahr 2019 lag bei $32.000

Schauen Sie sich die Zahlen inklusive der Steuergutschrift an.  Sie basieren auf dem Kaufpreis von $32.000 und einem geschätzten zu versteuernden Einkommen von $100.000:

Beim Umrüstung noch 2019:

Bei Umrüstung bis Ende 2020:

Bei Umrüstung bis Ende 2021:

Umrüstungen nach 2021:

Lassen Sie uns doch mal nachrechnen:

• Im Jahr 2019 wird niemand mehr ein System installieren. Dafür ist es im Dezember zu spät.
• Nach der Steuergutschrift im Jahr 2020 wird mich das System 23.680 Dollar kosten.
• Selbstverständlich ohne Batterie-Backup-System für den Nachteinsatz
• Inzwischen kauft FPL überschüssigen Strom von Privatkunden zu einem Einzelhandelspreis von 10,8 Cent / Kwh zurück. Großartig. Theoretisch könnte man ein System installieren, das groß genug ist, um tagsüber Geld zu verdienen, so dass der Nachtverbrauch abgedeckt ist. Theoretisch. Aber die Energieversorger erlauben ihren Kunden, Systeme zu installieren, die bis zu 115 Prozent ihres aktuellen Energiebedarfs decken.  Weitere Details finden Sie hier: https://www.energysage.com/net-metering/fpl/
• Diese 15% decken zwar nicht die Nutzung während der Nacht ab, aber es ist immerhin etwas. Sehen Sie die Tabelle unten, was die meiste Energie verbraucht. In unserer Gegend läuft die Klimanalge auch während der Nacht. Nehmen wir an, dass wir nur 30% unserer monatlichen Energiekosten in der Nacht verbrauchen.  
• Meine Monatsverbrauch beläuft sich auf etwa 1.500 kW / Monat.
• 15% ( 225Kw ) kann ich an FPL für 10,8 Cent / Kw zurück verkaufen. Das sind stolze $24,30 pro Monat. Respeckt
• Ihre Stromrechnung wird niemals auf NULL sein, weil es immer eine Verbindungsgebühr und staatliche Steuern etc. gibt.
• Aufgrund der Erfahrungen auf der Babcock-Ranch hörte ich, dass der Kunde insgesamt noch immer eine FPL-Gebühr von 70 Dollar hat. Das liegt daran, dass die meisten Häuser sehr energieeffizient sind. Nehmen wir an, Sie bauen/kaufen ein solches Haus.
• Wenn man nun die 24,30 $ netto abzieht, sinkt die Energierechnung von 70 $ auf 45 $.
• Die monatliche Ersparnis beträgt jetzt etwa $135
• Es würde nun „nur“ 175 Monate dauern, um die Kosten herein zu holen. Das sind immer noch 14,6 Jahre.

So sollte es funktionieren:

• Kunden, die Solarmodule installieren, sollten den Strom überhaupt nicht bezahlen
• Jeder bestimmt die Größe und Leistung der Panels selbst
• Der Stromkonzern zahlt den Überschuss unbegrenzt zurück – vielleicht zu einem niedrigeren Preis
• Dies würde den Strom für die Nacht abdecken und die Energierechnung würde wirklich Null sein.  
• Dann würde es nur ein paar Jahre dauern.

Aber das wird nie passieren, weil einige Lobbyisten es nicht zulassen.

Zusammenfassung / Schlussfolgerung:

Dies ist der Sunshine State. Aber wenn Sie kein echter Enthusiast oder Baumschützer sind und es tun, um unseren Planeten zu retten, wird das nicht im großen Stil geschehen.  Mit 10,8 Cent / Kw ist der finanzielle Anreiz einfach nicht groß genug. Einige Häuser hier und da und einige kleinere Gebiete wie Babcock werden den Planeten nicht retten.  Es sollte für neue Häuser im Sunshine State und allen anderen Südstaaten verpflichtend sein, Solaranlagen zu installieren. Damit dies geschehen kann, muss die Regierung einschreiten. Das würde bedeuten, dass sie den Lobbyisten auf die Füße treten muss. Deshalb: Es wird nicht passieren.  Schade. Wir haben die Technologie, aber solange Geld und Macht wichtiger sind als unser Planet, wird es nicht passieren.

Amerikaner tun sich schwer Europäische Investoren zu verstehen, wenn es zu Problemen wie Nichtzahlung von Miete und in schlimmen Fällen sogar zu Mietnomadentum kommt. So etwas kennt man in den USA fast nicht. Wir zeigen Ihnen, wo die Unterschiede liegen:

Generell ist festzustellen, dass die Rechte bei Vermietungen in den USA bei den Eigentümern liegen. Selbstverständlich haben auch Mieter unzählige Rechte, aber wenn es um offene Mietzahlungen geht, so müssen Vermieter in den USA nicht tatenlos zusehen und oft viele Monate auf oft nie einzutreibende Zahlungen warten. Hier geht alles ein wenig schneller, denn bis zu einem Schaden von $5.000 steht es jedem in den USA frei ein Schiedsgericht mit der Rechtsprechung anzurufen. In diesem Verfahren muss kein Anwalt zugegen sein. Ein erfahrener und völlig unabhängiger Verhandlungsführer ( oft pensionierte Rechtsanwälte oder Richter ) hört sich beide Parteien an und teilt seine Meinung mit, wie er meint, dass der Ausgang eines Gerichtsverfahrens sein wird, falls die Parteien sich nicht hier und heute außergerichtlich einigen. Weitere Info über dieses Schlichtungsverfahren können sie hier nachlesen:

https://www.leeclerk.org/courts/small-claims

Hier der Vergleich zwischen den beiden Ländern.

So siehts es in Europa aus:

• Mieter zahlt nicht
• Vermieter mahnt und setzt Frist. Nichts passiert.
• Vermieter mahnt erneut und setzt neue Frist. Nichts passiert.
• Vermieter droht mit Anwalt, setzt aber letztmalig Frist. Nichts passiert.
• Vermieter geht zum Anwalt. Anwalt schreibt einen Brief mit neuer Fristsetzung zur Zahlung an den Mieter. Nichts passiert.
• Anwalt schreibt einen weiteren Brief. Wieder mit neuer Fristsetzung. Nichts passiert. Anwalt kündigt Gerichtstermin an. Nichts passiert.
• Anwalt kündigt Gerichtstermin an. Nichts passiert.

Bis zu diesem Schritt sind oft bis zu 4 Monate vergangen in denen der Vermieter nicht nur keine Miete erhalten hat, sondern auch noch für die Nebenkosten des Objektes an die Hausverwaltung aufkommen musste. IRGENDWANN kommt es zu einer Gerichtsverhandlung. Da der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist, steht der Ausgang derartiger Verhandlungen recht oft fest: Der Mieter wird zu den Zahlungen für Miete, Nebenkosten, Zinsen und Anwaltskosten verurteilt. Toll. Der Rechtsstaat hat gesiegt. Theoretisch….. Was aber, wenn der Mieter weiterhin nicht zahlt? Der Vermieter bleibt wieder auf allen bisherigen UND kommenden Kosten sitzen. Nach weiteren oft langen Fristen kommt es IRGENDWANN einmal zu einer Zwangsräumung. Die Kosten dafür trägt natürlich auch wieder der Vermieter. Oft sind Mieter am Tage der Zwangsräumung spurlos verschwunden. Der Vermieter muss in diesem Fall sogar noch für die Kosten der Räumung und der Lagerung der zurück gelassenen Möbel zahlen. Ein Alptraum für jeden der es erlebt hat. Mietausfälle von 12 oder mehr Monaten ( je nachdem wie schnell der Vermieter am Anfang reagiert hat ) sind die Regel. Die Rechtsberatungkosten verursachen schnell weitere nie wieder einzutreibende Kosten. Wer das erlebt hat will von weiteren Vermietungen oft nichts mehr hören.

Nun der Vergleich wie dieses Szenario in den USA behandelt wird:

• Mieter zahlt nicht.
• Vermieter mahnt bereits nach 12 Tagen und setzt Frist. Nichts passiert.
• Vermieter mahnt erneut und droht bereits den Gang zum Schiedsgericht an. Nichts passiert.

Bis heute ist max. 1 Monat vergangen. Für diese Fälle hat der Vermieter 1 Monatsmiete Kaution. Es ist somit noch kein Schaden entstanden.

• Der Vermieter geht nun zum Schiedsgericht. Dort bekommt er SPÄTESTENS in 3 Wochen den Termin zur Verhandlung.

Die Kosten dafür betragen ca. $300. Je nach Höhe des ausstehenden Betrages auch ein wenig mehr.

• Der Mieter bekommt die Ladung vom örtlichen Sheriff PERSÖNLICH übergeben. Das macht Eindruck.

Nach max. 2 Monaten kommt es nun bereits zur Verhandlung. Da wir für unsere Vermieter neben der Kaution stets auch die letzte Monatsmiete kassieren, hat der Vermieter eigentlich noch immer keinen Mietausfall. Der Ausgang dieses Schlichtungsverfahrens ist immer gleich: Der Mieter wird zur Zahlung mit einmaliger, aber kurzer Fristsetzung verurteilt. Auch hier kommt es vor, dass Mieter auch dann nicht zahlen. Der Vermieter geht nach Ablauf der Frist mit dem Urteil des Schiedsgerichtes erneut zu Gericht und meldet dies. Das Gericht erlässt umgehend die Zwangsräumung. Dieser Beschluss wird dem Mieter erneut vom Sheriff persönlich überstellt. Oft sind die Mieter zu diesem Zeitpunkt bereits verschwunden. Der Sheriff klemmt die Notiz sichtbar an die Haustüre, die von jedem Passanten allein wegen der roten Farbe des Papiers gut sichtbar ist. Die Zwangsräumung erfolgt innerhalb weniger Tage danach. Diese wird von 2 Sheriffs in Anwesenheit des Vermieters durchgeführt. Ist der Mieter noch im Objekt, wird er umgehend VERHAFTET. Ist er bereits verschwunden, hat der Vermieter seinen Besitz nun rechtlich zurück erhalten und kann das Objekt sofort erneut vermieten. Alle Möbel und alles was sich sonst noch im Objekt befindet kann der Vermieter behalten oder als Sperrmüll an die Straße stellen. Der max. Ausfall des Vermieters beläuft sich auf ca. 1 Monatsmiete plus geringe Gerichtkosten plus ggf. evtl. Schäden im Objekt durch den Mieter. Im Gegensatz zu Europa ein Traumzustand.

Nicht nur die Rechte des Vermieters sind in den USA besser – auch die Rendite: 10% p.a sind die Regel

Einfamilienhäuser sind in Europa oft unerschwinglich und nicht als Renditeobjekt geeignet. Daher werden hier meist Wohnungen vermietet. Bei Mietausfall muss der Eigentümer deshalb auch für die Nebenkosten aufkommen. Speziell in unserer Region in Florida sind freistehende Einfamilienhäuser aber die bessere Rendite. Vernünftige Objekte gibt es bereits ab $150.000. Dafür bekommen Sie je nach Lage und Zustand zw. $1200 – über 2000 Miete im Monat. In der Tabelle habe ich ein kleines Beispiel berechnet, mit welchen Kosten und Einnahmen Sie bei einem Objekt in Höhe von $200.000 rechnen können. Preis – und Wertsteigerungen habe ich mit 6% berechnet. Die Kosten für die Beschaffung des Mieters fallen nur im 1. Jahr an und noch ein gany wichtiger Unterschied: Käufer zahlen in den USA KEINE Maklerkosten:

• Durchschnittliche Rendite der Mieteinnahmen: 5.72%. Das sind also min. 5.72% mehr als auf einem Sparkonto in Europa bzw. noch mehr bei Minuszinspolitik
• Mieteinnahmen in 5 Jahren: $ 57.190 Das sind ca. 30% auf das eingesetzte Kapital
• Wertzuwachs des Objektes in 5 Jahren: $52.495
• Gesamteinnahmen / Gewinn nach 5 Jahren: $109.685 – das sind nahezu 55% auf das eingesetzte Kapital bzw. 11% pro Jahr. Und noch ein GRAVIRENDER Unterschied zu Europa: Eine „Mietpreisbremse“ kennen wir nicht. Was immer ein Mieter für ein Objekt zahlt, ist deren Wert. Vertrag uist Vertrag. Kein Mieter kann später sagen, das war zu teuer. Ist das nicht phantastisch?

Ich kann nachvollziehen, dass Sie ein wenig zögern, diese Zahlen zu glauben. Dank dem für meine Kunden frei zugängliche MLS Suchsystem in Florida, können Sie sich jedoch selbst davon überzeugen. Auf meiner Webseite haben Sie unter „Haus kaufen“ und Option 1 die Möglichkeit die möglichen Mieteinnahmen selbst zu verifizieren. Ich habe nach Objekten in Cape Coral mit min. 3 Schlafzimmern und min. 1.500 sq ft ( ca. 140 m2 ) Wohnfläche gesucht, die nicht älter als 25 Jahre sein sollten. Die Eingabe sieht aus wie folgt:

Und wie viele Objekte derzeit für max. $200.000 in unserer Gegend zu Verkauf stehen, können Sie ganz einfach mit diesen Vorgaben auf der selben Seite testen:

Bei meinem Versuch gab es knapp unter 1.000 Objekte allein in Cape Coral für weniger als $200.000. Ein Traum für Anleger und alle dies es noch werden wollen. Probieren Sie ruhig verschiedene Eingaben auf meiner Seite und melden Sie sich jederzeit falls Sie Fragen haben.

Noch ein Wort zu Finanzierungen:

Diese sind ab einem Eigenkapital von min. 25% auch für Ausländer in den USA möglich. Die Zinsen dafür sind sehr viel höher als in Europa. Zusätzlich verlangt die Bank eine recht hohe Gebühr für die Vermittlung eines derartigen Darlehens. Zudem ist die Bearbeitung langwierig und kompliziert. Falls Sie sich unsere Schnäppchen aber nicht entgehen lassen möchten und auf eine Finanzierung angewiesen sind, so ist die Beschaffung des Geldes über Europa der weitaus günstigere Weg.

Seit 1994 vermiete ich selbst Objekte in Florida. Bisher hat es erst 1 Fall gegeben, wo das Schiedsgerichtsverfahren angewandt werden musste. Als Hausverwalter übernehme ich die Suche nach geeigneten Mietern. Ich führe einen detaillierten Backgroundcheck durch für dessen Kosten der Mieter selbst aufkommt. Geeignete Mieter müssen vor Bezug eines Objektes stets 3 Monatsmieten übergeben. Damit ist der 1. Monat, der letzte Monat und die Kaution gedeckt. Allein dieses Vorgehen stellt sicher, kaum säumigen Mieter zu bekommen. Wer über derartige Summen verfügt, hat in der Regel auch weiterhin keine Probleme die Miete zu entrichten.

Zusammenfassung:

Gehen sie es an. Nach Möglichkeit sehr schnell. Auf der Bank wird ihr Geld weniger Wert. Bei Vermietungen von Immobilien in Deutschland haben Sie bei Mietrückständen nahezu keine Rechte. Die Miethöhe ist festgeschreiben. All das gibt es hier nicht. Rufen Sie mich an.

Hier nochmals alle Links:

– Info about arbitration court: https://www.leeclerk.org/courts/small-claims

– Link to MLS on my page: https://floridasouthwestrentals.com/home-buyer/

Die Nordamerikaner und Kanadier kommen zurück um den Winter im sonnigen Süden zu verbringen und sind oft entsetzt , wie ihr Hab und Gut während ihrer Abwesenheit behandelt wurde. Sie dachten, sie hätten eine Verwaltungsgesellschaft bezahlt, die sich um den Erhalt un die Pfege von allem kümmert, aber es sieht oft schlimm aus.

Ist Ihnen das auch passiert – oder NOCH nicht??? Die Chancen stehen gut, dass es auch Ihnen passieren kann. Ich habe die Ausrede gehört, dass es in der menschlichen Natur zu liegen scheint, um solche Aufgaben zu versauen. Unsinn!! Manche Leute sind einfach faul und werden bezahlt, obwohl sie keinen (guten) Job machen, was natürlich besser ist als hart zu arbeiten. Ja, ich stimme zu: Die Sommer in Florida sind brutal. Man schwitzt bei Arbeiten im Freien bei egal was man tut. Aber als Verwaltungsgesellschaft haben wir nun einmal eine Verantwortung gegenüber einem Eigentümer, der oft Hunderttausende von Dollar für den Kauf eines schönen Hauses bezahlt hat und der auch viel Geld für die regelmäßige Wartung bezahlt, damit es hübsch bleibt.

Hier ist das Problem: Es gibt ein paar Jobs, bei denen die Leute denken, dass JEDER sie machen kann. Reinigung von Häusern und Pools, Gartenarbeit und natürlich Hausverwaltung. Wie schwer kann es schliesslich sein, ab und zu eine (leerstehende) Immobilie zu betreuen? Genau!!!! Es kann verdammt hart und sehr herausfordernd sein, wenn Sie nicht in der Immobilienbranche sind, wenn Sie nicht sehr organisiert sind und wenn Sie nicht detailliert bei Ihrer Kommunikation mit den Eigentümern sind.

1. Manager, die nicht im Immobiliengeschäft tätig sind: Es ist keine Verpflichtung, ein Immobilien-Spezialist zu sein, aber es hilft auf jeden Fall. Wenn es um Reparaturen geht, ist es immer gut, etwas Hintergrundwissen zu haben. Es kommt oft vor, dass unerfahrene Kunden nicht den besten Preis für Reparaturen erhalten. Da ich in diesem Geschäft seit 1984 tätig bin denke ich, dass ich Ihnen einen angemessenen Preis für alle Reparaturen anbieten kann.
2. Organisiert arbeiten: Schauen wir uns an, was es heißt organisiert zu arbeiten: Der Eigentümer zahlt eine monatliche Gebühr für Managementdienstleistungen. Er erwartet, dass derjenige, der das Geld bekommt, sich regelmäßig um sein Eigentum kümmert. DAS MEINEN SIE!! !!! Lassen Sie uns über ein paar Geschichten sprechen, die ich persönlich miterlebt oder von Immobilienbesitzern gehört habe, die ein etwas anderes Bild darstellen. Ist Ihnen so etwas auch schon passiert?
   • Pool-Pumpe heißgelaufen und deshalb kaputt gegangen: Dies sagt uns, dass die für die regelmäßige Reinigung verantwortliche Poolgesellschaft nicht das getan hat, was sie tun sollte UND dass die Hausverwaltungsgesellschaft die Immobilie und die Poolgesellschaft nicht überprüft hat. Ich kann nicht sagen, wie viele Besitzer sich über grüne Pools und kaputt gegangen Poolpumpen beklagt haben.
   • Schimmel im Haus: Der Besitzer kommt nach einigen Monaten aus dem Norden zurück und betritt das Haus. Schimmelpilze überall. Tatsächlich ging die für sein Haus verantwortliche Firma nie hinein und bemerkte daher nie ein Wasserleck. Estandener Schaden: Schwer!!!
   • Die Wasserrechnung ist unglaublich hoch: Verwaltungsgesellschaften sollen / müßen alles überprüfen. Eine undichte Toilette kann bei der nächsten Wasserrechnung eine erhebliche Rechnung verursachen. So etwas passiert häufig, darf aber eigentlich nicht vorkommen.
   • Stromrechnung extrem hoch: Poolheizungen verbrauchen viel Energie. Es liegt in der Verantwortung des Managements zu überprüfen, ob diese nach dem Auszug von Mietern oder sogar des Eigentümers ausgeschaltet wurden. Unbeaufsichtigt laufen sie jeden Tag manchmal über einen Monat und der Besitzer muss dafür bezahlen.
   • Haus schmutzig: Jetzt habe ich Ihre Aufmerksamkeit: Es passiert den Besten und ich weiß, dass es schwer ist, die Reinigungscrew nach jedem Job zu überprüfen. Aber wir werden für diese Dienstleistungen bezahlt und das müssen wir einfach tun. Bei Ferienhäusern erleben wir es am häufigsten, aber es kann vermieden werden. Es ist schwer, eine gute Crew zu finden, aber es gibt Leute mit Ehre und Stolz.
3. Detaillierte Kommunikation: Nordamerikaner und europäische Besitzer leben oft lange Zeit weit von Ihren Immobilien entfernt.  Sie müssen wissen, was dort passiert. Der einfachste Weg ist, mit ihnen zu sprechen. Ein Telefonat von Zeit zu Zeit wirkt Wunder.  Aber noch besser sind schriftliche Berichte. Eine einfache E-Mail jede Woche nach jedem Besuch mit Informationen darüber, was gefunden wurde ( oder besser gesagt, was nicht gefunden wurde), gibt den Besitzern Sicherheit.  Da es schwierig und vor allem zeitaufwenig ist jedem Eigentümer regelmäßig detaillierte E-Mails zu schreiben, habe ich zum Beispiel fast 1.000 Dollar für die beste Spracherkennungssoftware ausgegeben, die es auf diesem Planeten gibt. Damit kann ich in wenigen Minuten detaillierte Berichte schreiben. Meine Besitzer lieben es und es gibt ihnen die Gewissheit, dass ihr Eigentum in guten Händen ist.

Ich könnte noch ein paar Seiten weitermachen, aber ich schätze, Sie haben verstanden Ein vermeintlich einfacher Job entpuppte sich für den Besitzer als Alptraum. Wie Kann man es besser machen?

Dieses Geschäft basiert auf Vertrauen und Empfehlung. Menschen, die einen guten Job machen, sind schwer zu finden, weil sie gerade deswegen sehr beschäftigt sind. Unterzeichnen Sie niemals einen langfristigen Vertrag mit einem neuen Unternehmen. Lass sie sich genau erklären, was diese genau tun und probieren Sie es aus. 2 Monate sollten Ihnen eine gute Vorstellung davon vermitteln, mit wem Sie es zu tun haben.

Warum wechseln die Eigentümer nicht zu anderen Unternehmen, auch wenn sie unzufrieden sind?  Ich bin seit 1984 in dieser Branche und seit 2004 in Florida und nachdem ich mit vielen Menschen gesprochen habe, höre ich oft den gleichen Grund: Eigentümer wissen nicht, was mit dem nächsten Unternehmen passiert und geben dem alten Manager eine weitere Chance……. Und noch eine…….. Und noch einen. Bis sie wirklich frustriert sind.

Wenn Sie ( noch ) nicht bereit sind, zu wechseln , aber auf der anderen Seite auch nicht zu 100% glücklich sind, warum fangen wir dann nicht an, eine Geschäftsbeziehung auf einem anderen Gebiet aufzubauen? Ich kann Ihnen helfen, mehr Mieter zu finden. Unser alle zwei Wochen erscheinender Newsletter mit Nachrichten über Florida, Urlaub, Immobilien und andere interessante Themen richtet sich an rund 800.000 Geschäftskunden weltweit. Ich mache keine Witze oder übertreibe. Das ist echt. Ich habe einen Weg gefunden, um das möglich zu machen. Diese Anzahl von E-Mails ist fast eine Garantie, dass wir Leute finden werden, die daran interessiert sind, Ihr Haus zu mieten. Natürlich berechnen wir nur, wenn wir einen Mieter finden. Sie können Ihr Objekt direkt auf dieser Website listen. Rufen Sie mich an oder senden Sie mir eine E-Mail für weitere Fragen.

Wir sagen nicht, dass wir die Besten sind. Niemand sollte das sagen. Fehler passieren. Wir alle haben gute und schlechte Tage. Wir sind alle Menschen.  Aber vielleicht hat es etwas damit zu tun, wie wir erzogen wurden. Wir sind in Deutschland geboren und uns wurde gesunder Menschenverstand, Zuverlässigkeit, Pünktlichkeit und Höflichkeit beigebracht.  Dazu stehen wir und unsere Kunden schätzen uns dafür.  Wir sagen auch nicht, dass wir die Einzigen sind, die auf diese Weise in der Gegend arbeiten, aber wenn etwas von dem oben genannten Ihre Aufmerksamkeit erregt hat, bin ich im Moment das Nächste für Sie, um mehr Buchungen und wahrscheinlich einen besseren Service bei der Verwaltung Ihres Hauses zu erhalten.

Ich freue mich darauf, von Ihnen zu hören.  

In den USA behandelt das Finanzamt Investoren weitaus vernünftiger als in vielen anderen Ländern – vor allem vernünftiger als in Europa.

Stellen Sie sich folgendes Szenario vor: Sie kaufen eine Immobilie, renovieren ein wenig und  verkaufen diese nur wenig später mit Profit. Diese Summe investieren Sie erneut in ein weiteres Objekt, wiederholen den Vorgang und zahlen erneut keine Steuern.  Es gibt kein Limit wie oft Sie dies wiederholen können. Und tatsächlich:  Sie zahlen niemals irgendwelche Steuern. Phantastisch –  oder?

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Und alles völlig legal fragen Sie sich? Absolut! Ein Traumzustand für europäische Investoren. Während in Europa jeder Gewinn versteuert werden muss, gibt es in den USA eine legale Möglichkeit dies zu verhindern. Sie nennt sich: 1031 Exchange

Ganz grob – so geht’s:

Wenn Sie Ihr erstes Objekt mit Gewinn verkaufen, bleibt der Gewinn in einer Treuhandgesellschaft. Sie dürfen diesen Gewinn nicht anderweitig nutzen. Nun haben sie eine gewisse Zeit um ein weiteres Objekt zu erwerben. Ein kleiner Haken: dieses Objekt muss mindestens den gleichen oder einen höheren Kaufpreis aufweisen als die Summe des vorangegangenen Objektes und alles muss in einem fest geregelten Zeitraum über die Bühne gehen.

Kann jeder das machen?

Die Antwort lautet ja: unabhängig von Ihrem Immigrations-Status kann jede Person und jede Firma diesen Steuervorteil nutzen. Hier die Einschränkung: machen Sie als Europäer einen Gewinn in den USA (egal mit welchem Investment) so unterliegen Sie mit ihrem weltweiten Einkünften der Besteuerung in Ihrem Heimatland.

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Schade…. oder?

Überhaupt nicht: Bedenken Sie: Offiziell machen Sie noch keinen Gewinn. Es ist steuerlich aufgeschoben und muss daher nicht in Ihrer Gewinn- und Verlustrechnung erwähnt werden.   

Sie können Objekte aber auch im Namen einer Firma kaufen um ganz sicher zu gehen. Kompliziert – aufwendig – teuer: Absolut nicht. Eine Firma in den USA zu gründen und zu leiten ist wesentlich einfacher als sie dies aus Europa kennen. Keine ständigen Anrufe, Schreiben oder sonstige Belästigungen von den Ämtern. Die jährliche Steuererklärung ist ein Witz. Einnahmen minus Ausgaben ergeben entweder einen Gewinn oder einen Verlust. Jährliche Gesamtkosten der Firma: Ca. $500 die natürlich auch noch steuerlich absetzbar sind. Auf Wunsch leite ich diese Firma gerne für Sie. Mehr zu diesem Thema finden Sie in meinem Blog über Firmen in den USA. Selbstverständlich sind ein paar weitere Kleinigkeiten zu beachten die den Rahmen dieses Blocks bei weitem sprengen. Dennoch möchte ich auf die grundsätzlichen Fragen hier bereits eingehen, damit sie entscheiden können, ob eine derartige Investition für sie in Betracht kommt.

Selbstverständlich sind ein paar weitere Kleinigkeiten zu beachten die den Rahmen dieses Blocks bei weitem sprengen. Dennoch möchte ich auf die grundsätzlichen Fragen hier bereits eingehen, damit sie entscheiden können, ob eine derartige Investition für sie in Betracht kommt.

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Der Begriff 1031 Exchange ist unter Abschnitt 1031 des IRS-Codes definiert. (1) Vereinfacht ausgedrückt, ermöglicht diese Strategie es einem Anleger, die Zahlung von Kapitalertragssteuern auf eine Anlageimmobilie beim Verkauf zu „verschieben“, solange eine andere „gleichartige Immobilie“ mit dem Gewinn aus dem Verkauf der ersten Immobilie erworben wird.  Damit ermöglicht es einem Immobilieninvestor, den Fokus seiner Investition zu verlagern, ohne die Steuerpflicht einzugehen.

Normalerweise sind Sie beim Verkauf einer Anlageimmobilie zur Zahlung der Kapitalertragsteuer verpflichtet – wenn Sie Gewinne erzielt haben. Jetzt kannst du mit dieser mächtigen Strategie einen Treffer erzielen.

Es gibt 7 primäre 1031 Regeln zu beachten. Diese sind: (1) gleichartiges Objekt (2) nur als Anlage- oder Geschäftszweck nutzbar (3) finanziell teuer oder zumindest gleich teuer , (4) es darf keinen „Boot“ erhalten, (5) es muss sich um den selben Steuerzahler handeln , (6) 45-Tage-Identifikationsfenster, (6) 180-Tage-Kauffenster.

1) Was sind “gleichartige Objekte”?

Es besagt, dass die Ursprungs- und Ersatzeigenschaft „von gleicher Art oder Beschaffenheit“ sein muss. Ganz einfach: Man kann keine landwirtschaftlichen Geräte gegen ein Mehrfamilienhaus eintauschen, weil sie nicht das gleiche Gut sind. In Bezug auf Immobilien können Sie fast jede Art von Eigentum austauschen, solange es sich nicht um persönliches Eigentum handelt.

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2) Nur als Anlage- oder Geschäftszweck nutzbar

Mit anderen Worten, Sie können Ihr selbstgenutztes Objekt nicht gegen ein anderes selbstgenutzes Objekt tauschen

3) Finanziell teuer oder zumindest gleich teuer

Das US Finanzamt ( IRS ) verlangt den Nettomarktwert und das Eigenkapital der erworbenen Immobilie mussen gleich oder größer als die verkaufte Immobilie sein. Andernfalls können Sie nicht 100% der Steuer zurückstellen.

4) Sie dürfen kein “Boot” erhalten

Mit anderen Worten, Sie können einen Teiltausch 1031 durchführen, bei dem die neue Immobilie von geringerem Wert ist, und diese Transaktion damit nicht 100% steuerfrei sein wird. Die Differenz heißt „Boot. Das ist der Betrag, auf den Sie Kapitalertragssteuern zahlen müssen. Aber es ist völlig legal und wird oft verwendet, wenn ein Verkäufer etwas Geld verdienen will, aber bereits ist zumindest einige Steuern zu zahlen.

5) Es muss sich um den selben Steuerzahler handeln

Die Steuererklärung und der Name, der auf dem Titel der zu verkaufenden Immobilie erscheint, müssen mit der Steuererklärung und dem Titelinhaber übereinstimmen, der die neue Immobilie kauft. Es gibt einige Ausnahmen von dieser Regel, aber es würde zu tief gehen, um sie in dieser Veröffentlichung zu erklären.

6) 45-Tage-Identifikationsfenster

Der Verkäufer hat 45 Kalendertage Zeit, um nach Verkauf und notarieller Beurkundung der ersten Immobilie um bis zu drei potenzielle Immobilien ähnlicher Art zu identifizieren. Dies kann sehr schwierig sein, da die Geschäfte aus Cash-Perspektive noch sinnvoll sein müssen.

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7) 180-Tage-Kauffenster

Es ist zwingend nötig dass das Ersatzobjekt bzw. der Tausch spätestens 180 Tage nach dem Verkauf der getauschten Liegenschaft ODER dem Fälligkeitsdatum der Einkommensteuererklärung (mit Verlängerungen) für das Steuerjahr, in dem die abgetretene Liegenschaft verkauft wurde bzw. abgeschlossen wurde ,je nachdem, welcher Zeitpunkt früher ist

Zu den gängigsten gleichartigen Tauscharten gehören der gleichzeitige, verzögerte, umgekehrte und der Bau- oder Verbesserungsaustausch.

1) Ein gleichzeitiger Tausch

Ein gleichzeitiger Tausch erfolgt, wenn die Ersatzeigenschaft und die aufgegebene Liegenschaft am selben Tag gekauft und verkauft werden. Wie der Name schon sagt, erfolgen diese Abschlüße gleichzeitig. Hier muss der Austausch gleichzeitig erfolgen, denn jede Verzögerung führt höchstwahrscheinlich zur Zahlung der Kapitalertragssteuer. Ja, diese Geschaefte kommen vor, sind aber in der Tat eher selten. Öfter sehen wir sogenannte

2) Delayed 1031 exchange / Verzögerter 1031 Austausch

Sie tritt auf, wenn Sie das ursprüngliche Eigentum verkaufen (aufgeben), bevor Sie ein Ersatzobjekt erwerben. Sobald ein Käufer gesichert ist, müssen Sie (der Verkäufer) einen externen Börsenmakler beauftragen, um den Verkauf der abgetretenen Immobilie einzuleiten und den Verkaufserlös bis zu 180 Tage lang in einem bindenden Trust zu halten, während Sie nach einer gleichartigen Immobilie suchen.

Dazu benötigen Sie einen Makler, der das Geld hält, nachdem Sie Ihre Immobilie „verkauft“ haben und damit die Ersatzimmobilie für Sie „kauft“. Dieser Dreiertausch wird wie ein Tausch behandelt.“

Die Regeln verlangen jedoch, dass sowohl der Kaufpreis als auch der neue Darlehensbetrag auf dem Ersatzobjekt gleich oder höher sein müssen.

Zum Beispiel: Wenn Sie eine 500.000 $ Immobilie verkaufen, auf der Sie ein Darlehen in Höhe von $ 350.000 hatten, dann müssen Sie mindestens ein Ersatzobjekt zum Preis von $ 500.000 $ mit ebenfalls min. $350.000 Darlehen / Hebelwirkung kaufen.

Hierfür haben Sie maximal 45 Tage Zeit, um die Ersatzimmobilie zu identifizieren und 180 Tage, um den Verkauf dieser Immobilie abzuschließen. Neben den zahlreichen Steuervorteilen ist dieser verlängerte Zeitraum einer der Gründe, warum der verzögerte Austausch so beliebt ist.

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3) Es gibt auch den „Reverse Exchange“.

Einfach gesagt, Sie kaufen zuerst und bezahlen später. Es ist schwierig, weil es nur bei Bargeschäften funktioniert. Nicht viele Banken bieten Kredite für Reverse Exchange an. UND: Wenn die aufgegebene Immobilie während der festgelegten 180-Tage-Frist, in der die erworbene Immobilie geparkt wird, nicht notariell beurkundet wird, verfällt der Austausch. Deshalb kommt es in unserer Gegend nicht allzu oft vor.

4) Ab und zu sehen wir jedoch die „Construction / Improvement 1031 Exchange“.

Hier kann der Steuerzahler die Steuerabgrenzung nutzen, um das Ersatzobjekt zu renovieren, während es für den Rest der 180-Tage-Periode in die Hände eines qualifizierten Vermittlers gelegt wird.

Zusätzlich gibt es 3 Bedingungen die der Steuerzahler erfüllen muss, um den gesamten Gewinn aufzuschieben und ihn stattdessen im Rahmen der Bau- oder Renovierungsmöglichkeit zu verwenden.

1. 1. Das gesamte Kapital muss bis zum 180. Tag für abgeschlossene Verbesserungen oder als Anzahlung ausgegeben werden.
2. 2. Der Steuerzahler muss „im Wesentlichen das gleiche Eigentum“ erhalten, welches er bis zum 45. Tag identifiziert hat.
3. 3. Das Ersatzobjekt muss gleich oder teurer sein, wenn es an den Steuerzahler zurückgegeben wird. Die Renovierungen müssen abgeschlossen sein, bevor der Steuerzahler den Titel vom Vermittler zurücknehmen kann.

1031 Regeln: Meine Zusammenfassung

Es klingt einfach, aber man sollte so etwas keinesfalls alleine machen. Solche Transaktionen sind heikel und Sie sollten sicher sein, dass sie einer weiteren Prüfung durch das IRS standhalten. Deshalb bitten wir Sie, Fachleute zu engagieren, die mit diesen Verfahren vertraut sind. Es gibt viele Regeln und Qualifikationsanforderungen, die Sie erfüllen müssen, um einen erfolgreichen Austausch durchzuführen. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der größte Vorteil dieser Strategie darin besteht, dass Sie beim Verkauf einer Anlageimmobilie keine Kapitalertragsteuern zahlen müssen.

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Als Immobilienprofi seit über 35 Jahren kann ich Ihnen beim Verkauf einer bestehenden Immobilie und dem Kauf eines passenden Ersatzes helfen. Ich werde mit lizenzierten Profis für den 1031 Austausch zusammenarbeiten, damit Sie sicher sein können, dass alles klappt. Aber um davon zu profitieren, müssen Sie den ersten Schritt machen und Ihre erste Immobilie kaufen. Werfen Sie dazu einen Blick auf meine Website. Gehen Sie auf den Link „Hauskäufer“ und wählen Sie eine der beiden Optionen. Ich gebe Ihnen freien Zugang zu unserem lokalen MLS und damit können Sie sofort wie ein Profi nach Objekten suchen. Alles völlig unverbindlich und natürlich kostenlos.

Wenn sie daher an einer Investition interessiert sind die keine Steuerzahlungen zur Folge haben, so wenden Sie sich gerne jederzeit zu weiteren Informationen an mich

Es gibt jede Menge viele Statistiken, die uns zeigen, ob ein Ferienhaus / Wohnung noch eine gute Investition ist. Lassen Sie uns dafür Blick auf die Touristensteuer werfen, die Lee County in den letzten 12 Monaten erhalten hat: Mehr Info und Statistiken finden Sie hier: https://www.leeclerk.org/records/statistics

Das ist ein Blick Stand Ende September und damit kurz vor dem Wiederauftakt der Saison: Im September hatten wir die höchsten seit 2012 gezahlten Toursistenstuern. Das sieht vielversprechend aus.  Auch in den Monaten zuvor hatten wir höhere Einnahmen als in den Vorjahren. Allerdings stiegen die Zahlen nur leicht auf etwas mehr als 42 Millionen, weil es ein anderes Problem gibt: Nicht jeder Eigentümer ist ehrlich und meldet seine Mieteinnahmen. Daher sind die Zahlen nicht‘ 100% korrekt. Aber schauen Sie dennoch mal auf diese Zahlen: Übersetzt mit www.DeepL.com/Translator

Aber wie üblich, kommt hier ein ABER: Es lautet: „es kommt darauf an“.

In diesem Fall hängt es davon ab, welche Art von Haus Sie zur Miete anbieten. Wie immer regulieren „Nachfrage“ und „Angebot“ den Markt. Und was ich IMMER zu allen meinen Käufern gesagt habe, wurde wieder bestätigt: Je größer das Haus, desto öfter können Sie es vermieten. In diesem speziellen Fall ist „Größe“ wichtig………. Aber die Größe ist etwa die Anzahl der Schlafzimmer. ( Was dachten Sie denn….:-) ? Hierzu ein paar Zahlen:

Anfang November gab es folgende Angebote:

• 744 Mietwohnungen mit 3 Schlafzimmern
• Davon hatten 408 einen eigenen Pool
• 351 davon wurden als Ferienhaus angeboten ( der Rest als Ganzjahresvermietung )
• Es gab lediglich 254 Objekte mit 4 oder mehr Schlafzimmern
• Von diesen hatten nur 149 einen eigenen Pool – und
• nur 125 davon wurden zur Ferienvermietung angeboten

Das bedeutet, dass es etwa 65% weniger Häuser mit 4 Schlafzimmern oder mehr zu vermieten gibt.  Das sagt bereits : Angebot und Nachfrage funktioniert auch in diesem Fall. Einschränkung: Bei weitem nicht alle Ferienhäuser sind im lokalen MLS aufgeführt. Aber ich habe die gleiche Prüfung auf den üblichen Ferienhaus Webseiten durchgeführt, auf denen Kunden nach Ferienhäusern suchen. Die Zahlen sind nahezu identisch.  Übersetzt mit www.DeepL.com/Translator

Aber es gibt noch andere Faktoren, die entscheiden, ob Sie mehr Buchungen erhalten. Hier mein Fazit über die Vermietung von Ferienwohnungen der letzten 15 Jahre:

• 3 Schlafzimmer Häuser erhalten weniger Buchungen als Häuser mit 4 oder mehr Schlafzimmern.
• 3 Schlafzimmer Objekte am Wasser gelegen erhalten mehr Buchungen als die selben Objekte die nicht am Wasser liegen. Die Art des Wassers spielt erst einmal eine untergeordnete Rolle.
• Häuser mit einer großen und interssanten Poolarea erhalten mehr Buchungen als Häuser mit kleinen und langweiligen Poolareas.
• Hausbesitzer, die es Kindern und größeren Gruppen ermöglichen, zu mieten, erhalten mehr Buchungen.
• Hausbesitzer, die Haustiere erlauben, erhalten VIEL mehr Buchungen als Besitzer, die Haustiere verweigern.
• Und die meisten Buchungen bekommen Häuser mit einem großen Poolbereich, mindestens 4 Schlafzimmern, die am Wasser liegen und die auch an größere Gruppen und Gäste mit Haustierer vermieten. Punkt!

Höre ich ein Einwände? Etwas wie: Haustiere machen mehr Schmutz und erfodern eine höhere Reinigungsgebühr verlangen und je mehr Menschen ein Objekt bewohnen, desto mehr Schaden entsteht? Alles falsch. Ich vermiete seit 2004 Wohnungen und bis jetzt hatte ich nur Schäden bei der Vermietung an Kinder, aber NIE bei der Vermietung an Mieter, die mit Haustieren reisen. Das Gegenteil ist der Fall: Reisende mit Haustieren kümmern sich sehr um die Häuser. Wir hatten Gäste, bei denen wir nichts zu reinigen finden konnten, nachdem sie für 4 Wochen ein Haus mit 4 Großen Hunden gemietet hatten. Es war makellos. Das passiert oft.

Haustierbesitzer haben nicht die gleiche Anzahl von Häusern zur Auswahl. Die meisten Besitzer sind immer noch besorgt über Gerüchte von Schäden und Haaren von den Tieren, die sie finden könnten. Quatsch!! Diese Mieter sind glücklich, ein Zuhause zu finden und haben kein Problem damit, eine höhere Reinigungsgebühr und Kaution zu zahlen – für alle Fälle. Und sie kommen normalerweise Jahr für Jahr wieder. Ich habe ein Haus, das bereits für März 2022 gebucht ist. Diese Mieter reisen mit 2 Hunden.

Ich sehe, Sie sind noch immer skeptisch: es stimmnt: Größere Häuser sind in der Regel etwas teurer. Keine Frage . Aber welchen Sinn macht es, ein paar tausened Dollar zu sparen und dann auf all diesen Ausgaben zu sitzen, weil niemand das Haus mieten will? Ihre Mieter sollen Ihre Hypothek und Ausgaben bezahlen – richtig? Ich habe ein bestimmtes Haus, das nur während der Saison gemietet wird und für den Rest des Jahres leer steht. Und nein: Es ist kein hässliches Objekt – das Gegenteil ist der Fall: Es ist ein schönes 3-Zimmer-Off-Water-Haus in guter Lage. Aber dieses Haus hat eine Menge Konkurrenz, deren Besitzer alle vor dem gleichen Problem stehen: Sie brauchen dringend mehr Mieter, um alle Ausgaben zu decken, die ein solches Haus mit sich bringt. Die einzige Lösung, die alle finden, ist, die Miete zu senken. Mein Vorschlag: Tun Sie genau das nicht. Es ist eine schlechte Idee. Man bekommt oft das, wofür man bezahlt. In diesem Fall ziehen Sie die falsche Art Mieter. Z.B. Teenager, die in großen Gruppen reisen, sind es nicht gewohnt, Ihr Eigentum mit der notwendigen Liebe und Sorgfalt zu behandeln. Wir haben es erlebt. Es gibt bessere Möglichkeiten, damit umzugehen. Zum Beispiel:

• Suche Sie beim Erwerb nach einem Haus ohne Pool
• Bauen Sie diesen den Pool selbst und machen sie die Area „Sexy“ und interssant. das ist gar nicht schwer und auch nicht teuer. Zudem ist der Pool dann neu und verursacht die kommenden Jahre keine Probleme
• Objekte am Wasser gelegen ziehen Menschen an: Aber selbst Häuser am Wasser ohne Zugang zum offenen Meer vermieten sich recht gut. Auf jedem Fall besser als Objekte die überhaupt nicht am Wasser liegen

Mieter, die Zeit in Florida verbringen, kommen für das Outdoor-Abenteuer.  Deshalb ist eine größere Poolfläche genau das Richtige für sie. Darüber hinaus: Vergessen Sie nicht, dass viele Ihrer Mieter über anzeigen kommen. Dort entscheidet ein Foto über ihren Erfolg. Zeigt dieses Foto einen sexy Poolbereich, so haben sich Ihre Buchungschancen gerade um einen grossen Prozentsatz erhöht. Wenn Ihr Objekt nicht geklickt wird, ist keine Buchung garantiert. Ihr Zuhause muss etwas haben, das sich von anderen vergleichbaren Häusern unterscheidet.

Und warum legen fast alle Eigentümer den Pool quer zum Haus? Es ist nicht teurer den Pool längs vom Haus Richtung Kanal zu legen. Damit wirkt er größer. Ein einfacher aber überaus wirksamer Trick. Machen sie nun noch eine „Invisible edge“ und stellen Sie diese Foto ins Netz. Schauen Sie selbst einmal, wie wenige Objekte es mit dieser Art Foto im Netz gibt. Weniger als 2% . Das führt zu Buchungen!

Eine schöne Küche und Badezimmer ziehen auch Kunden an, aber es ist normalerweise schwieriger, sie dazu zu bringen, auf Ihr Objekt zu klicken, wenn Sie ein schönes Bild von Ihrem Badezimmer zeigen. Aber natürlich, wenn sie einmal auf deiner Seite sind, hilft auch das um Buchungen zu bekommen. Meine Erfahrung zeigt, dass hier oft gespart wird.

Wie viele Tage im Jahr werden Objekte in der Regel vermietet?

Um Ihre Kosten zu decken (Steuern, Versicherungen, Pool, Rasen, Hausverwaltung und Reparaturen), ist die Faustregel, dass Sie ein Haus etwa 100 Tage im Jahr vermieten müssen, um die Gewinnschwelle zu erreichen.  Wenn Sie nicht vorhaben, Ihr Haus während der Saison (Januar – April) selbst zu nutzen, ist es kein Problem, 100 Tage zu vermieten. Amerikaner und Kandier, die oft selbst den Winter in Ihrem Objekt in Florida verbringen , müssen sich etwas mehr anstrengen, um dieses Ziel zu erreichen. Ich bin immer verzweifelt auf der Suche nach mehr Häusern für meine Kunden, denn jedes Haus, das wir verwalten, vermieteen wir ca. 150 Tage/Jahr. Die 4-Zimmer-Wohnungen vermieten wir bis zu 300 Tage im Jahr.

So viel zu dem „WAS“ – lassen Sie jetzt über das „WO“ sprechen:

Wenn Sie die oben genannten Tipps beachten, sind Sie bereits auf guten Weg zum Erfolg, um Urlaubsgäste anzuziehen. Wenn Sie vorhaben Immobilien an der Ostküste Floridas zu erwerben, so gibt es keinen großen Unterschied entlang der Küste von Miami bis Jacksonville. Vermietung von Objekten ist dort eigentlich nahezu überall relativ gut. Eine wichtige Regel: Wenn Sie planen Ihr Haus vermieten zu müssen, um Ihre Ausgaben zu decken, vermeiden Sie geschlossene Anlagen um jeden Preis. Ich habe Eigentümer von schönen und exklusiven Objekten , denen es untersagt wurde, ihr Haus von einem Tag auf den anderen zu vermieten, weil die HOA es bestimmt hat. Dagegen kann man nicht viel machen. Und es kann in jeder HOA passieren. Deshalb Finger weg von geschlossenen Anlagen

Wenn Sie Ihr Geld an der Ostküste ausgeben möchten, kann ich Ihnen mit meinem kostenlosen MLS-Zugang leider nicht helfen.  Dieses deckt diesen Bereich leider nicht ab. Sie müssen einen lokalen Makler suchen , oder Sie starten mit einen Blick auf Zillow, Realtor.org oder Redfin. Aber nur, um eine Idee zu bekommen. Ich habe diese Webseiten mit all ihren Vor- und Nachteilen in einem anderen Blog behandelt. Sie sollten nur verwendet werden, um eine Gesamtübersicht zu erhalten.

Wenn Geld jedoch eine Rolle spielt, so werden Sie bald herausfinden, wie viel mehr Sie an der Westküste für Ihr Geld kaufen können.  Cape Coral hat die wenigsten HOA’s und die meisten Anfragen nach Ferienhäusern, während Lehigh noch weniger HOA’s, aber auch viel weniger Nachfrage nach Mietobjekten. Es ist schwer, seine 100 Tage in Lehigh abzudecken, obwohl man mit Abstand am meisten für sein Geld bekommt. Hochwertige Häuser, die immer noch viel billiger sind als an der Ostküste, findet man in Fort Myers Beach, Estero und bis nach Naples.  

Worauf warten Sie?

Warum schauen Sie sich nicht an, welche Art von Häusern mit diesen Kriterien derzeit verfügbar sind? Der einfachste Weg, dies ohne jegliche Verpflichtung und niemand, der Sie stört oder Ihre Internetsuche verfolgt zu tun ist, auf meine Website zu gehen. Klicken Sie auf Homebuyer und wählen Sie eine der beiden Optionen.

Rufen Sie mich an oder schreiben Sie mir eine E-Mail, wenn Sie Hilfe benötigen. Ich hoffe, dass Ihnen dieser Artikel eine Idee gegeben hat, ob Ferienhäuser eine Investition wert sind. Für die meisten meiner Besitzer ist die Investition nur eine Nebensache.   Es ist schön, wenn alle Ausgaben durch die Miete des Hauses bezahlt werden. Noch schöner, wenn es am Ende eines jeden Jahres einen ordentlichen Überschuss gibt, aber am wichtigsten für alle meine Besitzer ist der Spaßfaktor für sich selbst.  Wenn die Mieter Ihr Haus lieben, dann werden Sie es auch. Und wenn die Mieteinnahmen alle Ihre Ausgaben decken, PLUS Ihre eigenen Reisen zum Objekt, dann war es die Kosten bereits wert. Machen Sie sich keine Sorgen, mit dem Haus Geld zu verdienen:  Dafür ist der Markt da. Halten Sie das Haus ein paar Jahre – genießen Sie es und verkaufen Sie es dann mit Gewinn. Was kann man mehr verlangen? Investition mit eingebautem Spaßfaktor. Großartig.

Are you in the market to purchase a property? How do you want to get started?  Does it bother you if your phone starts ringing off the hook just because you took a sneak peek?  Do you like to sometimes receive more than 20 calls from Real Estate agents during a short period of time, or do you just want to take a peek and decide yourself, when and if you want to hire help? Is there a better way?  

Rumor has it, Zillow is attracting real estate agents and brokers to their website and since they joined with Trulia, they seem to control about 70%  of online real estate searches.

In overall the big 3, Zillow ( founded 2006 ) , Realtor.com ( founded 1995 ) and Redfin ( founded 2004 ) are the main sources for nearly all buyers in the beginning. At least they take a peek to get a good first opinion. So they think!!

What buyers often are unaware of is the fact, that these websites exist to extract contact information. YOUR information!! These websites are to create leads for Realtors which in return leads to more revenue for the owner of these websites. What a great model – for them! Fact: Have you ever noticed the weird advertising days and weeks later after when you visit other websites? You have been tracked!! Even if your contact info are relatively safe, your general idea is not. You did look for properties. Now for the next few weeks, you get blasted with links and ads about it. In addition, the system is designed to lead to problems for both parties, because there is also a lot of false advertising, delays, and inaccurate data.

Founded back in 1995, Realtor.com is the grandfather of the whole online real estate industry. It’s the official site of the National Association of REALTORS. So you think their data should be accurate and up to date? They say, their data get updated every 15 to 30 minutes.  WRONG: Reality shows it takes about seven days for a home listed on the MLS to appear

Although most MLS’ give permission to these portals to republish their data, the MLS system is very hard to access.  There is no public API to just pull the data, and they restrict membership and access to real estate brokers and their agents.  This means a person selling his own home cannot put a listing for the home directly into an MLS.  This is the reason the data is never complete.

There is also the issue of false information on these sites:  Based on the above-mentioned delay factor, many homes are long sold while they still show “Active” on Zillow and Co. Not very helpful. I remember an email from one of my customers asking me for information about a property she saw on Zillow. After looking it up on our MLS it said “Sold” 4 weeks ago. Since it takes Title Companies a few weeks to close, these data showed wrong information for about 8 weeks.

Next: Take a look at the Agent listed on each property: You would think this is the “listing agent” or the “seller’s agent.” Wrong. It’s usually attached to a paying Realtor client of Zillow. Someone who is looking for leads. Someone looking for people like you. This is one of many Realtors receiving this lead and who will call you right after you enter your contact info. In my opinion, this is taking advantage of people and misleading advertising. OK: If this doesn’t bother you, then you are fine. Most people aren’t.  Most of my customers appreciate to only hear from me.

But what if you simply want to get an idea of the value of properties in your area? Theses free  “Zestimates ” on Zillow look tempting. Ooooh yes, they do, but it would even be better if they are more accurate.  Google Zillow’s CEO, sold his own home in Seattle for 40% less than the Zestimate.  Zestimate showed 1,75 Million – sales prices was only 1,05 Million.  You had to look fast for it on Zillow’s website, cause only days later the value showed a lower Zestimate. The good thing about computers is, the data is never lost. Google has the facts. Look it up.

Here comes the solution:

Zillow has the advantage to give buyers access to properties all over the US.  If you in the market to purchase multiple properties in multiple different areas than Zillow and friends are a great way to start your search. But leave it to this. A start. Try to avoid to hand out your information or your phone will ring off the hook with an unwanted solicitation from Realtors. If you know what you want, you should hire a  local Realtor.

ONE Realtor – but which one?

The basic training for all Realtors is the same. We go to school, take a few tests and we show up for our regular license renewal every 2 years.  And all Realtors have access to the same properties. No excuse. It all comes down to experience and personal liking. Me being in this industry for 35 years says all about my experience – I hope!! If you like me, is completely up to you 🙂 My German roots and my bilingualism often make it easy to deal with both worlds: The European standards and wishes and the tough rules of the real estate industry.

Remember: In Florida buyer aren’t supposed to pay for real estate services. You can hire a local real estate professional who will represent you throughout the whole process. This will not cost you a dime. In addition to professional help, you get the peace of mind, that each Realtor is insured. In case something goes wrong you are safe.

This is how to get started:

On my website, you find the Homebuyer link. There are 2 ways to start your search: One way even gives you the opportunity to search completely anonymous.  The 2^nd choice is to enter your search criteria and personal data in order to receive constant updates if any new listings pop up. Automatically.

The best at the end:

Either way: You get a live connection to our local MLS for free and I promise not to call you unless you ask me. You get all the information about the properties live. The results also include data about neighborhoods, schools, points of interest and demographics.

Pros Zillow:

• free
• listings from all over the US
• Quick and easy to handle

Cons Zillow:

• Price estimates not accurate
• listings often not up to date
• lot’s of unsolicited phone call’s from Realtors
• Zillow sells buyers information
• tracking of your browsing habits

Pros our website:

• no unsolicited phone calls
• live access to the local MLS
• automated updates whenever a new listing matches your criteria
• automated updates for prices changes on properties you like
• no charge
• full and absolutely free access to me and all my resources
• no tracking of your browser habits
• Only Cons: you can only look up LOCAL listings and the system needs info in order to work and get results

How can you make sure you aren’t paying too much with my system?

The only way to find out the value of a property is to look up comparable properties that have been sold in the past. Let me do it for you or do it yourself. Your choice. But give it a try. It’s interesting, it’s fun, easy and it’s free. I’m looking forward to meeting with you soon.

Die Antwort dazu muss aufgeteilt werden: Subtil stelle ich ein erhöhtes Bauvolumen vor allem bei Wohnungen in Mehrfamileinhäusern fest und auch ich frage mich, ob das noch lange gutgehen kann. In solchen Fallen helfen Fakten die Wahrheit über den Markt zu finden.

Wichtig:

Zuerst muss festgestellt werden, wie viele Objekte gerade auf dem Markt zum Verkauf angeboten werden und wie viele in den vergangenen Monaten tatsächlich verkauft wurden. Dank dem komplett offenen MLS System kann jeder Makler diese Fakten selbst prüfen und bestätigen. Stand 10.Oktober 2019

Bei den Einfamilienhäusern dauert es im Schnitt 4 – 5 Monate bis der gesamte Vorrat bei der aktuellen Nachfrage verkauft wäre. In Cape Coral sind es nur 3,4 Monate und auf den Inseln dauert es wesentlich länger. Ähnlich ist es bei Appartments. Auch hier hat Cape Coral wieder die Nase vorn. Lediglich in Lehigh geht es noch schneller den nur geringen Bestand zu verkaufen. Dies ist kein verlässlicher Wert, da wirklich nur sehr wenige Appartments in Lehigh angeboten werden.

Für Europäer sind vor allem Einfamilienhäuser am Wasser von Interesse. Auch hier sind die Fakten recht deutlich: Cape Coral und Lehigh liegen weit vor den Inseln. Das liegt vor allem an den wesentlich höheren Preisen für Immobilien am Wasser in Naples und Marco Island.

Einschränkung:

Nur bereits fertig gestellte Immobilien sind in dieser Aufstellung enthalten. Speziell in Fort Myers werden gerade sehr vieleNeubwohnungen erstellt. Die meisten davon sollen während der Hochsaison fertig gestellt sein und an “Snowbirds” verkauft werden. Ich selbst kenne ca. 1.000 Wohnungen die in absehbarer Zeit in den Markt kommen. Sollte die Zahl der Verkäufe gleich bleiben, so ergibt sich ein Vorrat von dann ca. 10 Monaten. Dies ist ein Wert der einen Grund zur Sorge erkennen läßt. Da Eigentumswohnungen für die Ferienvermietung kaum in Frage kommen und oft unzumutbare hohe Nebenkosten haben die nicht an die Mieter abwälzbar sind, ist nicht mit einem verstärkten Kauf dieser Objekte von Europäern zu rechnen.

Mein Fazit:

BISHER ist die Marktkorrektur nach diesen Fakten nicht zu erkennen. Die Problematik der Eigentumswohnungen bleibt zu beobachten und deren Verkauf abzuwarten. Wer daher auf einen Preiseinbruch wartet um günstig einsteigen zu können, muss sich in Geduld üben. Sollten Sie sich mit dem Gedanken tragen zu investieren, so ist ein pers. Gespräch sinnvoll um die Vor – und Nachteile dieser Strategie im Detail und nach Ihren Vorgaben zu beleuchten.