Der Dow ist im Aufschwung, und das sollen schlimme Nachrichten für den Immobilienmarkt sein, der völlig von der Realwirtschaft abgekoppelt ist. Darüber hinaus scheint sich der US-Aktienmarkt auch vom Immobiliensektor abzukoppeln.
Nach der Veröffentlichung des ( offensichtlich leicht manipulierten ) Berichts über bessere Arbeitlosigkeit vor einigen Tagen stieg der Dow. Obwohl er seitdem leicht gefallen ist, ist er seit seinem Tiefpunkt dennoch um ca. 40% gestiegen.
Aber was gute Nachrichten für die US-Wirtschaft sind, sind schreckliche Nachrichten für den Wohnungsmarkt. In der Tat hat die Risikorallye die Renditen der US-Staatsanleihen in die Höhe schnellen lassen. Der Beschäftigungsbericht hat den zunehmenden Ausverkauf am Anleihemarkt angeheizt und die Treasury-Rendite über 0,9% getrieben, den höchsten Stand seit März. Da die Hypothekenzinsen der Rendite des 10-jährigen Treasury folgen, sind sie in dieser Woche gestiegen, nachdem sie in den vergangenen zwei Wochen auf Rekordtiefstständen gelegen hatten. Der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Hypothek betrug in dieser Woche 3,18%.
Darüber hinaus haben die Kreditgeber ihre Kreditvergabepraktiken verschärft, was es schwieriger macht, einen neuen Kredit mit nur einer geringen oder manchmal sogar gar keiner Anzahlung genehmigt zu bekommen. Die Zinsen steigen, die Kunden sollen höhere Anzahlungen leisten, die Arbeitslosigkeit ist extrem hoch zu und die Corona-Pandemie schleicht sich wieder in unser Leben ein. Erneute Lock downs sind wahrscheinlich. Das alles ist eignetlich ein Rezept für eine garantierte Katastrophe für den Wohnungsmarkt, dass diexser fallen wird. Tja: Bisher jedenfalls noch nicht.
Deshalb liefere ich Ihnen heute Fakten statt Vermutungen
Die Leser meines Blogs wissen, dass ich regelmäßig unseren lokalen Wohnungsmarkt untersuche. Angebot, Nachfrage und Verkäufe sind dank unserer MLS-Software leicht mit den Vormonaten zu vergleichen. Lassen Sie uns also ein paar Fakten mit den Vormonaten vergleichen:
Mai 2020:
So lesen Sie diese Liste:
- Dies sind ALLE Einfamilienhäuser in Lee County
- Insgesamt standen vor 30 Tagen 6.667 Wohnungen zum Verkauf
- 6.040 wurden innerhalb der letzten 4 Monate verkauft, während in den letzten 30 Tagen nur 1.241 verkauft wurden. Der 30-Tage-Vergleich gibt uns bereits einen ersten Anhaltspunkt. Multiplizieren Sie 1.241 mit 4 und Sie erhalten nur 4.964 Verkäufe anstelle von 6.040. Dies besagt, dass die Verkäufe rückläufig sind.
- Die Abverkauf von an Objekten auf dem Markt sollte mit dem aktuellen Umsatz/Monat nicht länger als 6 Monate dauern. Zahlen in Rot sind besorgniserregend – Zahlen in Gelb sind ermutigend.
Nun sehen Sie sich 30 Tage später dieselbe Liste an:
Dies sind die Änderungen, die Sie sich ansehen müssen:
- Es stehen über 1.000 Wohnungen weniger auf dem Markt zum Verkauf
- Aber im 4-Monatsvergleich wurden 135 Häuser mehr verkauft
- Und im 30-Tage-Vergleich wurden sogar 128 Häuser mehr verkauft
- Der Gesamtumsatz ist im Vergleich zum Vormonat um 16,76% gestiegen
- Im Vergleich zu vor 2 Monaten, als die Corona-Pandemie viel schlimmer war, haben wir nur etwa 16% weniger
Das ist kein Markt in freien Fall – richtig?
Werfen wir einen Blick auf die Wohnungen mit dem 30-Tage-Vergleich nebeneinander:
- Das Angebot ist fast dasselbe
- Der 4-Monatsverkauf ist nur leicht rückläufig, aber der 30-Monatsvergleich zeigt 113 Verkäufe weniger.
- Vernachlässigen Sie den 200%igen Anstieg in Lehigh. Es gibt nur wenige Appartments. Aber insgesamt zeigt der Markt nur noch leicht nach unten.
- Im Vergleich zu 2 Monaten zuvor ist der Gesamtverkauf nur um 36% zurückgegangen.
Bei allem, was derzeit passiert, sollte man mit einem viel schärferen Abschwung rechnen. Diese Zahlen sind der Beweis dafür, dass dies nicht der Fall ist – noch nicht! Bis jetzt läuft der Verkauf immer noch gut.
Was ist mit den Preisen – sinken die denn schon?
Denken Sie daran: Als die Krise die Staaten traf, wussten die Kreditgeber diesmal schon genau was passieren würde. Menschen, die ihren Arbeitsplatz verlieren, wenn Unternehmen zur Schließung gezwungen werden, können ihre Hypothek oft nicht bezahlen. Die Banken haben ihre Lektion während der letzten Krise im Jahr 2008 gelernt. Diesmal handelten sie schnell und erlaubten Hausbesitzern, die Hypothekenzahlungen um 3 Monate zu verschieben. 3 Monate später verlängerten sie sie um einige weitere Monate. Wir befinden uns immer noch in dieser Verlängerung. Das erklärt, warum die Preise nicht so schnell fallen, wie man erwarten könnte.
Also: Werden die Preise irgendwann fallen?
Lassen Sie mich dies mit einer Gegenfrage beantworten: Was meinen Sie dazu? Besteht tatsächlich eine Chance, dass es nicht passieren wird? Wenn ja, dann erklären Sie mir und meinen Lesern bitte wie Sie zu diesem Schluss kommen. Wenn es läuft wie eine Ente, quakt wie eine Ente, stehen die Chancen gut, dass es eine Entte ist. Meiner Meinung nach müssen die Preise sinken, wenn entweder die Regierung diese Zahlungsverzögerungen nicht verlängert oder wenn der Arbeitsmarkt nicht dramatisch besser wird. Ich sehe nichts davon in naher Zukunft, was zu sinkenden Preisen führen müsste.
Die Frage ist nur WANN?
Ehrlich gesagt: Ich habe keine Ahnung, aber bald. Investoren, bitte haben Sie noch etwas Geduld. Ich stehe bereits mit vielen von Ihnen in Kontakt und werde Sie wissen lassen, wenn ich klare Anzeichen dafür sehe, dass man einsteigen kann – wann ich wieder einsteigen werde. Bis dahin: Beobachten Sie den Markt und übermitteln Sie mir Ihre Gedanken.
