Tag: 4. August 2020

Seit meinem letzten Blog vor nur wenigen Wochen hat sich nicht viel geändert. Die Preise sinken (noch) nicht in besorgniserregender Weise. Hier und da sehen wir Leute, die ihre Preise senken, aber das ist schon immer passiert. Menschen, die unter Zwang stehen, haben nicht viele Möglichkeiten, mehr Käufer anzuziehen, als den Preis zu senken. Das passiert ständig und ist kein klares Zeichen dafür, dass der Markt nachlässt. Preissenkungen liegen immer noch nur ein paar Prozent unter dem ursprünglichen Angebotspreis. Die Leute fragen also nach: Was kann ich im Moment mit meinem Geld kaufen? Sehen wir es uns an:

Objekte unter $100.000:

Das sind Daten die den heutigen Tag darstellen. Die Zahlen von morgen können leicht abweichen. Aber heute stehen in Lee County 299 Immobilien für weniger als 100.000 Dollar zum Verkauf. Das sind alle Objekte ohne Unterscheidung in Bezug auf Größe, Alter und Gebäudedesign und sieht aus der Sicht eines Investors nach einer Menge aus. Lassen Sie es uns aufschlüsseln:

Einfamilienhäuser für weniger als $100.000:

Von den oben genannten 299 Immobilien sind nur 7 Einfamilienhäuser in Lee County. Insgesamt sind 13 aufgeführt, aber die anderen 6 befinden sich in Clewiston, La Belle, Moore Haven und Punta Gorda. Für meine Forschung werde ich meine Daten nur auf Lee County beschränken. Das bedeutet 7 zum Verkauf stehende Häuser unter 100.000 Dollar. Das billigste ist ein 3/2-Haus in North Fort Myers für $70.000, und es braucht eine Menge Reparaturen. Das 1. einzugsfertige Haus ist ein 2/1 mit nur 672 sqft für $79.000 ebenfalls in North Fort Myers. Dieses Haus in Holzrahmenbauweise wurde 1944 gebaut und konnte für ca. $700 / Monat gemietet werden. Alle Häuser für weniger als 100.000 $ sind mit weniger als 1.000 sqft aufgeführt und die meisten sind ältere Holzrahmenkonstruktionen. Da Termiten in unserer Gegend ein Problem darstellen, sollten Käufer vor einer Investition sorgfältig auf Schädlingsbefall achten. Aber ja: Es gibt Häuser für weniger als 100.000 Dollar.

Wohnungen für weniger als $100.000

134 der 299 Immobilien sind Wohnungen. 130 der 134 sind kleine Wohnungen mit 1 – 2 Schlafzimmern und die meisten von ihnen sind zwischen 600 – 1.000 sq ft groß. Etwa die Hälfte von ihnen haben obligatorische Hauseigentümerverbände, was zu zusätzlichen Ausgaben führt. Für Investoren ist dies wichtig, da einige von ihnen nicht an die Mieter weitergeleitet werden können. Alle weisen zusätzliche „Condo-Gebühren“ aus, einige haben sogar Club- und andere Gebühren. Diese Ausgaben senken den ROI. Aber ja: es gibt bereits viele Wohnungen für weniger als 100.000 Dollar.

My take on properties for less than $100K:

Wenn Sie wissen, was Sie tun, und wenn Sie selbst ein guter Handwerker sind, der sich mit Reparaturen und TLC-Jobs auskennt, kann dies ein Anfang als Investition sein. Wenn Sie nach einem Zweitwohnsitz für die Wintersaison suchen, könnte es auch funktionieren, aber denken Sie daran, dass dies entweder ältere Wohnungen mit höheren Versicherungsprämien oder kleinere Wohnungen mit oft ziemlich hohen monatlichen HOA-Gebühren sind. Diese Gebühren fallen an, ob Sie die Immobilie nutzen oder nicht. Ich bin kein Wohnungstyp. Ich mag HOA’s nicht sonderlich. Meiner Erfahrung nach werden Stellen bei HOA’s normalerweise mit Leuten besetzt, die zu viel Zeit zur Verfügung haben. Sie kommen mit vielen lächerlichen Ideen, unter denen die Eigentümer sehr leiden. Das habe ich schon oft erlebt. Nein, danke. Sicherlich nicht bei so kleinen Wohnungen. Aber jeder ist anders, und viele Leute haben kein Problem mit HOA’s. Das ist einfach nichts für mich.

Andere Immobilien unter $100.000:

Ich war ehrlich gesagt erstaunt, nur 10 Fertighäuser in dieser Preisklasse zu finden, und sie waren alle verdammt klein. Alle zwischen 376 – 960 sqft. Aber so bekommen Sie Ihr eigenes Einfamilienhaus mit oft niedrigeren HOA-Gebühren als in Apartmentkomplexen. Aufgrund der oft höheren Versicherungsprämien kann dies Ihre Rentabilität zunichte machen, und diese Immobilien haben oft Mietbeschränkungen ( 55 + Gemeinschaften ), die die Vermietung erschweren können. Sie werden oft als 2. Wohnung im Winter genutzt.

Immobilien zwischen $101.000 – $200.000:

Insgesamt tauchen in unserer Gegend 1.606 Immobilien in dieser Preisklasse auf.

• 270 davon sind freistehende Einfamilienhaueser
• 1018 sind Appartments
• 152 sind Fertghäuser
• 166 sind Reihen – oder Doppelhäuser

Dies ist die Aufschlüsselung von oben – SFH ( Einfamilienhäuser ) :

• Von den 270 SFH sind 51 kleinere Wohnungen mit 1-2 Schlafzimmern, 182 Wohnungen mit 2+ und 3 Schlafzimmern, 33 Wohnungen mit 3+ und 4 Schlafzimmern und nur 4 sind größer.
• 14 dieser Häuser verfügen über einen Pool. Das billigste wird in Lehigh für $129.900 angeboten. Es hat 926 sqft und wurde 1964 gebaut. Keine HOA-Gebühren und es könnte für etwa $1.000 vermietet werden. Das größte ist 3/3 in North Fort Myers mit 1.955 qm aus dem Jahr 1954 in gutem Zustand, das für etwa $1.800 und ohne HOA-Gebühren vermietet werden könnte.

Wohnungen:

• 1.018 der 1.606 sind Wohnungen.
• 846 davon haben nur 1 – 2 Schlafzimmer
• 169 davon haben zwischen 2+ und 3 Schlafzimmern
• Nur 4 weisen 3+ oder 4 Schlafzimmer auf
• Es gibt keine größeren Wohnungen als 4 Schlafzimmer
• Die kleinste ist mit 327 sqft für $159000 in Naples aufgeführt. Es zeigt 160 $ monatliche HOA-Gebühren.
• Die größte ist mit 2.406 sqft für $199.000 in Fort Myers aufgeführt und weist KEINE HOA-Gebühren aus. Wow!! Das klingt nach einem seltenen Schnäppchen.

Alle Immobilien zwischen $200 – $350.000:

Jetzt gehts erst richtig los: Stand heute sind insgesamt 3.436 Immobilien auf dem Markt.

• 1438 sind Einfamilienhäuser – 262 von ihnen verfügen über einen Pool
• 1449 sind Wohnungen – nur 41 erwähnen einen Pool in der Wohnanlage*
• 47 sind Fertighäuser – keiner von ihnen erwähnte einen Pool *
• 457 sind angebaute oder freistehende Villen und Reihenhäuser – 22 von ihnen haben einen Pool

Alle Immobilien zwischen $350 – $700.000:

Immer noch sehr viel Angebot. Die MLS listet am heutigen Tag 3.240 Objekte

• 2025 sind Einfamilienhäuser – 1273 von ihnen erwähnen einen Pool
• 1050 sind Wohnungen – nur 47 von ihnen erwähnen einen Pool *
• Es gibt auch in dieser Preisklasse noch 6 Fertighäuser
• 159 sind Villa’s angebaute oder freistehende und Townhome – 48 davon mit Pool

* Haftungsausschluss: Apartments in dieser Preisklasse haben fast alle Zugang zu einem Gemeinschaftspool. Oftmals haben die Makler vergessen, den Pool in der Beschreibung des Angebots zu erwähnen.

Lassen Sie uns ruhig mal ein wenig verrückt werden und nach RICHTIG teuren Objekten schauen:

• 1.536 Objekte sind derzeit für mehr als 1 Million Dollar gelistet
• 1.067 davon sind Einfamilienhäuser – 1.014 führen einen Pool auf
• 409 davon sind Wohnungen
• 51 sind Reihenhäuser oder freistehende Villen – 34 davon mit Pool

Das teuerste derzeit auf dem Markt befindliche Objekt:

• Für schlappe 65 Millionen Dollar erhalten Sie dieses 11.511 sqft große Haus in Naples. Ich weiß: Sie wollen sehen, wie so etwas aussieht. Und das können Sie , wenn Sie auf meiner Website auf die Registerkarte „Hauskäufer“ gehen und diese Listennummer 219077095 kopieren. Es ist eine verdammt große Villa!!
• Wohnung: Die teuerste Wohnung ist ( wer hätte das gedacht ) auch in Naples. Für 16,9 Millionen bekommt man ein nicht ganz so schäbiges Weltklasse-Apartment am Strand mit über 12.000 sqft. Schauen Sie sich das mit dieser MLS # 220006493 an

Wow – aber lassen Sie uns wieder realistisch werden:

Vorschläge für Ihren eigenen Gebrauch:

Ansehliche Objekte mit Pools beginnen bei etwa 250.000 $. Ja, man kann etwas billiger bekommen, aber mein Schwerpunkt lag auf Ansehlich. Wenn Sie sich entscheiden, dieses Objekt an Feriengäste zu vermieten, reichten die Mieteinnahmen die wir jedes Jahr für jeden Eigentümer erwirtschaften, aus, um zumindest alle Ausgaben zu decken. Nicht schlecht für den Anfang. Wir wissen nicht, ob das bei all dem Wahnsinn, der um uns herum passiert, immer noch der Fall sein wird, aber seien wir ehrlich: Die Leute werden IMMER in Urlaub fahren und Florida wird IMMER ein erstklassiges Reiseziel sein. Vielleicht müssen wir für eine Weile mit einer langsameren Zeit rechnen, aber ich bin zuversichtlich, dass wir zurückkommen werden, sobald ein Impfstoff gefunden ist. Bitte zögern Sie nicht, mein anderes BLOG zu lesen, in dem ich ausführlich über dieses Thema spreche

Schauen Sie doch mal selbst nach, was in Ihrer Budget derzeit auf dem Markt gibt:

Nutzen Sie die Vorteile meines kostenlosen MLS-Zugangs, den ich allen meinen Lesern gewähre. Klicken Sie HIER, um lebenslangen Zugang zu erhalten. Über diesen Link erhalten Sie den gleichen Zugang und die gleichen Informationen, die jeder Makler in unserer Gegend hat. Life !! Kein abgelaufener Mist der schon lange verkauft ist, keine falschen oder veralteten Inserate mehr. Sobald ein Objekt in unserem MLS eingetragen ist, das Ihren Kriterien entspricht, erhalten Sie dieses Inserat noch in derselben Minute per E-Mail (nur Option 2). Ihr Zugang ist immer kostenlos, egal was Sie suchen.

Warum Sie sich für mich als Ihren Makler entscheiden sollen fragen Sie sich vielleicht!

Ich bin seit 1984 in dieser Branche tätig. Ich sage nicht, dass ich der Beste bin, und auch nicht, dass Sie keinen anderen mit meinem Erfahrungsschatz finden können. Aber in meinen 36 Jahren in der Branche habe ich schon viel gesehen. Ich habe viele Probleme gelöst und vielen Menschen geholfen, ihre Immobilien zu kaufen oder zu verkaufen. Meine Erfahrung als Bauträger in Deutschland und in den USA gibt Ihnen das Wissen hinter den Kulissen, das nicht jeder hat. Ich bin es gewohnt, meinen Käufern und Verkäufern alles zu erzählen, auch wenn es manchmal bedeutet, einen Verkauf zu verlieren. Glückliche Kunden kommen zurück und erzählen es ihren Freunden. Das ist und war mein Motto mein ganzes Leben lang. Rufen Sie mich doch einfach an und finden Sie heraus, ob wir gut zusammenpassen, um Sie zu einem Hauseigentümer im sonnigen Südwesten Floridas zu machen. Ich freue mich darauf, bald von Ihnen zu hören.

In der jüngsten Vergangenheit habe ich genügend Gründe genannt, warum der Markt sich in Kürze korregieren sollte (oder sogar MUSS), aber es geschieht einfach nicht. Das Gegenteil ist der Fall: Der Markt geht nach oben und nicht nur ein wenig. Hier sind ein paar interessante Zahlen:

Als Leser meiner Blogs wissen Sie, dass ich alle 4 Wochen das Angebot und die Nachfrage von Häusern prüfe. Schauen Sie sich den letzten Bestand vor 4 Wochen in meinem letzten Blog an. Innerhalb der letzten 30 Tage haben wir in diesen Gebieten so viele Einfamilienhäuser MEHR verkauft:

• Cape Coral: + 30.83% MORE = 539 homes
• Fort Myers: + 42.32% MORE = 380 homes
• Naples: + 37.99% MORE =523 homes
• Bonita / Estero: + 26.26% MORE = 125 homes

Das gilt für Einfamilienhäuser, die innerhalb der letzten 30 Tage verkauft wurden. Hier sind die Zahlen für Wohnungen, die innerhalb der letzten 30 Tage im Vergleich zum letzten Monat verkauft wurden:

• Cape Coral: + 31.43% MORE = 46 sales
• Fort Myers: 37.90% MORE = 171 sales
• Naples: 44.91% MORE = 313 sales
• Bonita / Estero: + 7.41% MORE = 87 sales

Sieht das für Sie wie ein zusammenbrechender Markt aus? Wenn wir ehrlich sind: Überhaupt nicht. Deshalb habe ich begonnen, die Gründe für dieses anormale Verhalten zu untersuchen. Was wissen andere Leute, wovon ich keine Ahnung habe. Ich begann, mir die folgenden Fragen zu stellen:

• Habe ich den Markt aus der falschen Perspektive betrachtet?
• Macht es noch immer Sinn mit meiner Investition in den Markt zu warten?
• Wie werden Banken und Kreditgeber mit der Zins – und Tilgungsaussetzung Ihrer Darlehensnehmer umgehen, wenn diese ausläuft?
• Wie schlimm wird sich die Nichtzahlung der Miete durch die Mieter auf den Immobilienmarkt auswirken?

Habe ich den Markt aus der falschen Perspektive betrachtet?

Für mich war es so klar wie nie zuvor: Mit so vielen Menschen, die ihren Arbeitsplatz verlieren, und so vielen Menschen, die ihre Hypotheken und ihre Miete nicht bezahlen, muss der Markt zusammenbrechen. Das ist einfach gesunder Menschenverstand.

Macht es noch immer Sinn mit meiner Investition in den Markt zu warten?

Die zuvor genannten Fakten machen deutlich, dass es die beste Entscheidung ist, auf den Crash zu warten, aber die Zahlen der Immobilienverkäufe innerhalb der letzten 30 und sogar der letzten 60 Tage sprechen eine völlig andere Sprache. Es wurden nicht nur mehr Häuser verkauft, sondern auch der DOW und der Nasdaq steigen wie verrückt. Was geht hier ab? Sind denn alle völlig irre und blind? Bin ich der Einzige, der in der Lage ist, die Fakten zu lesen? Ich heiss doch nicht Trump!! Für meine Untersuchung habe ich mich mit den Regeln für die Zins- und Tilgungsaussetzung von Hypotheken befasst, weil dies für mich neben der hohen Arbeitslosigkeit das größte Problem zu sein scheint. Übersetzt mit www.DeepL.com/Translator (kostenlose Version)

Zins – und Tilgungsaussetzung sowie hohe Arbeitslosigkeit: 

In dieser Woche wurde die geringste Zahl von Zins – & Tilgungsaussetzungen gemeldet: „NUR“ 7,7% aller Hypothekenbesitzer waren nicht in der Lage, ihre Hypothek zu bezahlen. Mal ernsthaft: Das soll eine gute Zahl sein? Diese 7,7% entsprechen 4,1 Millionen Haushalte die derzeit Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. 4,1 Millionen!!! Da die Arbeitslosenquote immer noch steigt und nicht zu erwarten ist, dass Corona in Kürze verschwindet, sind sich alle Experten einig: Diese Zahlen könnten noch weiter steigen. Und es kommt noch schlimmer: Die wöchentliche Arbeitslosenzahlung von 600 Dollar ist Ende letzten Monats ausgelaufen, und die Regierung hat sich nicht darauf geeinigt, wie man diesen Familien helfen kann, zu überleben. Selbst wenn die Arbeitslosenschecks eingehen, decken sie in der Regel nur etwa 50% des regulären Einkommens der Menschen ab. Die Hypothekenraten liegen oft bei fast 50% des Einkommens der Menschen. Kein Wunder, dass sie nicht zahlen können. Ich musste mehr darüber herausfinden, wie Banken und Kreditgeber mit den Rückzahlungen ihrer Hypothekarkreditnehmer umgehen werden. Hier kommt ein kurzer Überblick:

Wer von der Corona Krise betroffen war, hat Anspruch auf Zins – & Tilgungsaussetzung für 12 Monate

Die Kreditgeber werden mit einem kürzeren Plan beginnen und am Ende des Zeitraums neu bewerten, um festzustellen, ob sich die finanzielle Situation geändert hat. Wenn Hypothekengläubiger jedoch immer noch nicht in der Lage sind, die volle Zahlung zu leisten, haben sie auf Antrag Anspruch auf bis zu 12 WEITERE Monate Stundung. Das sieht für mich wie eine Wende aus. Ich hatte den Eindruck, dass es sich bei der Aussetzung um eine einmalige Genehmigung handelt und dass die Zahlungen danach über einen zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer ausgehandelten Zeitraum zurückgezahlt werden müssen. Aber hier ist, wie es gehandhabt werden soll:

Zahlungen werden in Unterlassung ausgesetzt – aber Hypothekengläubiger müssen das Geld in Zukunft zurückzahlen

Während der Unterlassungsfrist werden die Hypothekenzahlungen bis zum Ende der Unterlassungsfrist ausgesetzt, unabhängig davon, ob es sich um einen Monat oder 12 Monate handelt. Wenn Hypothekengläubiger während der Unterlassungsfrist Teilzahlungen leisten können, wird der ausstehende Betrag am Ende der Unterlassungsfrist reduziert.

Von Hypothekengläubigern wird nie verlangt, ihre Unterlassung pauschal / in einer Summe zurückzuzahlen

Hier sind mehrere Optionen, die Hypothekengläubiger haben, um das Geld, das sie schulden, zurückzuzahlen, basierend auf dem, was für sie am besten ist. Diese beinhalten:

• Vollständige Rückzahlung, bekannt als Wiedereinsetzung, wobei sie die versäumten Zahlungen zurückzahlen.
• Rückzahlungspläne, die es ihnen ermöglichen, allmählich aufzuholen, während sie ihre regelmäßigen monatlichen Zahlungen leisten.
• Bei Wiederaufnahme der normalen Zahlung, wenn sie sich keinen zusätzlichen Betrag leisten können, aber ihre normale monatliche Zahlung wieder aufnehmen können, können Kreditgeber alternative Möglichkeiten nutzen, um die ausgesetzten Zahlungen auf erschwingliche Weise zurückzuzahlen.
• Änderung des Darlehensvertrages: Wenn Darlehensnehmer eine nachhaltige Verringerung des Einkommens infolge der Krise haben, können Kreditgeber eine Änderung (Änderungen der Bedingungen Ihres Darlehens) in Betracht ziehen, die den neuen Umständen entsprechen könnte; diese Änderungen zielen darauf ab, die ursprüngliche monatliche Zahlungshöhe zu verringern.

Die Kreditbgeber sollen ihre Kunden etwa 30 Tage vor dem geplanten Ende des Unterlassungsplans erreichen, um festzustellen, welches Hilfsprogramm zu diesem Zeitpunkt für sie am besten geeignet ist – ein Rückzahlungsplan, eine Darlehensänderung oder sogar eine Verlängerung der Unterlassungsfrist, falls erforderlich.

Zusammenfassung: 

Wenn wir auf den Immobiliencrash 2007 / 2008 zurückblicken, war alles chaotisch. Die Kreditgeber handelten nur nach ihren Statuten und eigens erstellten Vorgaben . Wenn Zahlungen verspätet eintrafen, wurde der ( Zwangsvollstreckungs- ) Prozess in Gang gesetzt. Unabhängig von den Umständen. Keine Verhandlungen moeglich. Dieses Verhalten hat sie teuer zu stehen kommen lassen, aber sie wurden vom Staat gerettet. Damals haben wir 1,6 Millionen zwangsversteigerte Häuser gesehen. Diese Zahl gibt Ihnen eine Vorstellung davon, warum die Kreditgeber an jedem Kredit festhalten, auch wenn die Hypothekengläubiger nicht zahlen. 4,1 Millionen Kredite sind in Gefahr. Das sind 150% mehr Kredite als 2008. Dieses Mal haben die Kreditgeber wahrscheinlich gedacht, dass die Regierung nicht kommen kann, um zu helfen. Das Geld ist einfach nicht da. Covid hat die gesamte Wirtschaft zum Absturz gebracht und nicht nur den Immobilienmarkt. Sie mussten klüger handeln. Sie wollen nicht Eigentümer dieser gefährdeten Häuser werden. Das ist nicht ihre Sache. Ihr Geschäft ist das Verleihen von Geld. Und das ist es, was sie tun. Die Zinssätze sind auf einem historischen Tiefstand. Ich habe 1,875% für einen 15-jährigen Festkredit gesehen. Die Leute kaufen Häuser. Zeitraum. Nach den oben erwähnten Zahlungsplänen kann man meiner Meinung nach mit Sicherheit sagen, dass die Kreditgeber weiterhin Nachsicht walten lassen oder die Darlehen, wenn möglich, modifizieren werden, um einen weiteren Absturz zu vermeiden. Deshalb könnte der Markt NICHT abstürzen.

Vorhersage: 

Ich bin nicht davon ausgegangen, dass die aktuellen Mehrverkäufe mit hohen Anzahlungen getätigt wurden. Ich nahm das Gegenteil an. Bei Treffen mit Freunden und Kollegen in den letzten Wochen hat sich meine Vermutung bestätigt: Die meisten unserer Käufer haben Kredite mit meist niedrigen ( Null bis 3% ) Anzahlungen beantragt. Das hattne wir dodh schon mal – oder? So eine geringe Anzahlung ist nicht gut, wenn der Markt fällt, aber dieses Mal werden die Kreditgeber wahrscheinlich einfach die Hände stillhalten und die Leute nicht zur Zwangsvollstreckung zwingen. Meine Meinung: Ich werde mich auf die Suche nach mindestens einem weiteren Haus machen. Ich weiß: Es ist ein bisschen wie russisches Roulette. Aber wenn Sie glauben, dass der Markt noch immer abstürzen könnte, dann entscheiden Sie sich dafür, einige Optionen auf fallende Aktienmärkte zu kaufen. Auf diese Weise werden mögliche Verluste bei fallenden Immobilienmärkten durch diese Optionen aufgefangen, und Sie haben so oder so in Vermögenswerte investiert.